變動利率抵押貸款（Variable-Rate Mortgage；VRM）

即在貸款期間內，貸款利率是隨著市場利率而變動，因此利率變動的風險完全由借方承擔。

  1. 主要特色：

    • 銀行不必承擔利率變動所造成之風險。
    • 借款人享有比固定利率貸款還低的起始利率。
    • 市場利率下跌時，銀行比較沒有提前償還之風險存在。

  2. 主要種類：

常見的變動利率貸款有浮動利率抵押貸款、台灣之指數型房貸、價格調整抵押貸款及分享增值抵押貸款等四種模式，以下就分別說明之。

  • 浮動利率抵押貸款（Adjustable Rate Mortgage；ARM）

即在貸款期間內，每期的貸款利率隨著市場利率的變化而上下浮動，因此每期的本利和也不一樣。但在實際運作上，銀行通常是每半年或每年，甚至每兩三年才按經濟指數調整一次利率，而並不是每月都調整。

  • 價格調整抵押貸款（Price Level Adjusted Mortgage；PLAM）

此種模式之所謂的變動利率並不是直接表現在貸款利率上，而是間接表現在貸款餘額上，即在貸款期間內，放款利率並無變動，而是貸款餘額隨著物價水準而調整，其調整之基準依預期之通貨膨脹率或消費者物價指數(CPI)進行之，調整後之新貸款餘額則在所剩的還款期數中重新分配分期攤還。

例如：有1,000萬元貸款，年利率為5%，年期為10年，由PMT＝PVAn×MC（r，n）＝1,000×MC（5%，10）＝129.5萬元，即每年須付129.5萬元，第一年之利息為1,000×5%＝50萬元，還本金額為129.5－50＝79.5萬元，因此貸款餘額為1,000－79.5＝920.5萬元，假設第二年之消費者物價指數上升2%，則貸款餘額須調整為920.5×1.02＝938.9萬元，第二年以後每年須付PMT＝PVAn×MC（r，n）＝938.9×MC（5%，9）＝132.1萬元。

  • 分享增值抵押貸款（SAM）

即在貸款期間內，貸款銀行承諾給予借款人之利率低於市場平均貸款利率，但其利率也會隨著通貨膨脹進行調整，並且借款人必須在出售房屋或抵押貸款規定的年限屆滿時，將一定比率的房産增值價值與貸方分享。

例如：假設市場的平均貸款利率是10%，貸款銀行承諾給予貸款人6%的貸款利率，但同時要求借款人必須將未來房屋增值價值的1/4作爲補償，因此當房屋售出或是抵押貸款規定的年限到達時，借款人必須將房屋增值的1/4以一次性或分期性支付給銀行。

  •  台灣之指數型房屋貸款

指數型房貸其特性類似浮動利率抵押貸款，其放款利率決定的基本原則為當期利率指標再加上客戶的信用與往來實績狀況及擔保品狀況之評定加碼，故可以下式表示：

放款利率＝當期利率指標＋評定加碼

當期利率指標：其大部分是依據國內多家銀行一年期或二年期的定期儲蓄存款固定或浮動利率所算出之平均利率而定，並約每隔三個月或半年不等，調整其利率；極少部分依據短期票券（三個月至六個月）次級市場之平均利率為指標。

評定加碼：一般加碼幅度約在2%-4%左右，而加碼之狀況又可分為兩種，一為加碼幅度在貸款期間內不會變動；二為加碼幅度會因貸款年數不同而不同，通常第一年較低，第二年以後加碼幅度會逐漸拉高。

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