不動產融資－台灣流行融資型式

一、指數型房屋貸款

指數型房貸其特性類似浮動利率抵押貸款，其放款利率決定的基本原則為當期利率指標再加上客戶的信用與往來實績狀況及擔保品狀況之評定加碼，故可以下式表示：

放款利率＝當期利率指標＋評定加碼

當期利率指標：其大部分是依據國內多家銀行一年期或二年期的定期儲蓄存款固定或浮動利率所算出之平均利率而定，並約每隔三個月或半年不等，調整其利率；極少部分依據短期票券（三個月至六個月）次級市場之平均利率為指標。

評定加碼：一般加碼幅度約在2%-4%左右，而加碼之狀況又可分為兩種，一為加碼幅度在貸款期間內不會變動；二為加碼幅度會因貸款年數不同而不同，通常第一年較低，第二年以後加碼幅度會逐漸拉高。

理財型房屋貸款之貸款人可以同時擁有兩種不同性質之貸款，一為不動產貸款，二為可以循環動用的週轉金貸款。而銀行界現行的理財型房屋貸款有以下兩種不同的模式：

第一種是在銀行設定可借貸的額度範圍之內，部分額度以定期攤還本息的方式向銀行借款，剩下的額度當作是循環動用的週轉金，例如：房屋經鑑定估價後，設定的額度為300萬元，但是借款人只先向銀行貸款200萬元，其剩下100萬元的額度就可以當作循環額度之用，有動用才算利息，並且可以隨借隨還
第二種稱為回復性理財型房貸，銀行將借款人已經分期攤還的本金，轉換成可循環動用的週轉金，例如：銀行設定可借貸的額度為500萬元，但是借款人只先向銀行貸款的200萬元，經過一段時間之後已償還銀行50萬元，而銀行再將這50萬元加入借款人的循環額度之中，所以借款人的可循環動用週轉金就變成350萬元。

抵利型房貸又稱為「免利型房貸」、「存貸整合型房貸」或「Offset-無息房貸」，係將房屋貸款人的存款及貸款結合，也就是貸款人之存款擁有「可免息額度」，讓貸款人存款帳戶中餘額能相抵房貸而免付利息，以達到減少利息支出、縮短還款年限及靈活運用資金的目的，故抵利型房屋貸款之利息可以下式表示：

應繳之貸款利息 =（貸款本金餘額－存款餘額）×貸款利率×貸款期間

例如：李先生存款中有100萬元，房貸350萬元，被計息的房貸本金部分則只剩下250萬元（350－100）。

又當貸款人以存款來折抵房貸本金時，除存款不計息外，其帳戶仍和一般活期性存款帳戶一樣，存提無任何限制，並且抵利型房貸是採取「按日計息」之方式，因此當貸款人提領存款時，無須擔心是否會因此而影響當月的省息效果。至於稅賦部分，貸款人所抵減之房屋貸款利息部分，財稅主管機關已公佈，將之視為貸款戶之利息所得。

CAP型房貸又稱為「限利型房貸」，其特點為設有利率上限的保障，像是戴一頂帽子一般，可替貸款人規避利率反轉上升的風險。其利率平時是依據指數漲跌的透明方式來計算，但當利率高升超過議定利率時，其利率仍以議定利率之大小作為計息之標準。