不動產投資之財務槓桿操作方式

投資不動產時，運用財務槓桿而加以操作者，包括有營運槓桿、稅務槓桿及增值槓桿，因此財務槓桿是為正槓桿或負槓桿，應視此三種槓桿同時考量下，最後所產生之結果而定，以下就此三種槓桿加以說明：

1. 營運槓桿（Operations Leverage）

   • 以適度舉債之資本結構策略，而達到提高投資經營之收益或達到放大報酬之效果。
   • 每年之營運槓桿並非固定值，因為每年之營運淨收入（NOI）或償還本利和（DS）並非完全一樣。
   • 營運槓桿若為負槓桿，並不表示此投資案就不可行，只是營運階段之現金流量風險較大，若稅務槓桿與增值槓桿能增加其報酬率，則最後結果此投資案之財務槓桿依就為正槓桿。

2. 稅務槓桿（Tax Leverage）

   • 不動產投資的減稅利益，可分為兩個階段，包括持有時之減稅利益及出售時之減稅利益。
   • 稅務槓桿運作之因子，包括有貸款利息之抵扣、建物及設備折舊之抵扣、開辦費五年內之抵扣及虧損後五年內盈虧互抵等。
   • 以適度舉債之資本結構策略，而增加利息支出達到減稅效果，此可放大（稅後）自有資金報酬率（ROE）。
   • 以縮短折舊年限策略，而提高折舊費用達到減稅效果，此亦可放大（稅後）自有資金報酬率（ROE）。
   • 因為（稅後）自有資金報酬率（ROE）＝稅後現金流量（ATCF）/自有資金，因此不論是貸款利息或折舊所產生之減稅利益，全由（稅後）自有資金報酬率（ROE）所吸收。

3. 增值槓桿（Appreciation Leverage）

   • 以適度舉債之資本結構策略，而使不動產投資個案之增值，對自有資金報酬率（ROE）產生放大之效果。例如：有一不動產投資個案總資金為1,000萬，一年後增值變成1,200萬，若完全以自有資金運作，其ROE為（1,200萬－1,000萬）/1,000萬＝20%；若只以四成之自有資金運作，其他為貸款，則ROE為（1,200萬－1,000萬）/400萬＝50%，因此ROE放大5倍。

版權所有 請勿盜用