不動產證券化之特性與功能
一、不動產證券化之特性
- 價值憑證化：證券化是為證券發起人從事價值憑證化的行為，即發行有價證券以表彰價值。
- 投資單位化：不動產證券化後，可將投資價格予以單位化，並使證券每單位的認購金額細小化，以便於小額投資人之投資。
- 權益分割化：不動產本具有不可分割的特性，所以在權益的轉讓有所限制，經證券化後，其投資的權益將變成具可分割性。
- 經營專業化：不動產證券化其投資者不必參與經營，而由專業經營單位統籌營運與管理，是為所有權與經營權分離之運作模式。
- 風險分散化：由於不動產一般必須有大金額之資金投資，故易形成風險的過度集中，經由證券化後，可分散投資資金的來源，而分散風險。
- 交易流通化：不動產證券化後，所發行的有價憑證可在公開市場上自由交易買賣，使不動產由固定資本型態轉化為流動的資本性證券，而有助於交易流通化。
- 變現效率化：由於不動產移轉手續較繁雜且變現性較差，但經由證券化後，可縮短移轉交易的時間，而提高其變現性。
二、不動產證券化之功能
- 促進市場投資公平性：不動產證券化後，因為具有認購金額細小化之特性，所以可避免有錢人壟斷不動產投資市場。
- 促進市場經營專業化：係在所有權與經營權分離的運作狀態下，而達到市場經營專業化之目的。
- 增加市場開發規模性：不動產證券化後，因為投資資金來源層面擴大，能募集較多之資金而從事大型投資案件之開發，而達到經濟規模之效益。
- 增進多樣性投資管道：不動產證券化後，其投資證券於交易市場流通，可增加市場上流通證券之種類及數量，以增進多樣性投資管道。
- 增進關聯性產業發展：不動產證券化之過程中，有多種之相關產業必須投入，包括信託業者、金融機構、資產管理機構，會計師、律師、專業估價師與承銷商等，故可帶動關聯性產業之發展。
- 加速公部門推動建設：政府部門重大公共建設，資金龐大，若實施不動產證券化，可運用小額投資之力量，由民間共同參與公共建設投資，進而加速公部門對建設之推動。
- 促進不動產市場國際化：不動產證券化後，資訊更加透明化，自然可吸引國際之投資廠商進來，以促進國內不動產市場之國際化。
三、不動產證券化之優缺點
上述之不動產證券化的特性與功能也是其優點，若是再從發行者與投資者之層面而探討其優缺點，可歸納如圖所示。
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