不動產投資信託與不動產資產信託

一、不動產投資信託

運作模式：
- 係由受託機構尋求具有穩定收益之不動產標的，再向財政部申請核准或申報生效後，以向不特定人募集或向特定人私募資金，並將募得資金轉化為受益證券（不動產投資信託受益證券_（₁_）），交付給投資人（委託人），並分配信託財產之收益，孳息或其他利益予投資人（委託人）。
- 由以上可知，不動產投資信託是先尋求投資標的物，再募集資金以證券化方式而投資不動產與相關權利
- 其信託關係，是存在於投資人（委託人）與受託機構之間。

信託基金可投資之標的
- 已有穩定收入之不動產。
- 已有穩定收入之不動產相關權利：指地上權及其他經中央目的事業主管機關核定之權利。
- 其他受託機構或特殊目的公司依不動產證券化條例或金融資訊證券化條例發行或交付之受益證券或資產基礎證券。
- 其他經主管機關核准投資或運用之標的。
信託基金閒置資金之運用限制
- 銀行存款。
- 購買政府債券或金融債券。
- 購買國庫券或銀行可轉讓定期存單。
- 購買經主管機關規定一定評等等級以上銀行之保證、承兌或一定等級以上信用評等之商業票據。
- 購買經主管機關核准之其他金融商品。

運作模式：
- 係指不動產所有人或相關權利人，將不動產的相關權利移轉給受託機構，並以自己為原始受益人，將信託受益權透過受託機構予以證券化。
- 不動產資產信託可包含不同種類或不同金額單位的契約標的，受託機構必要時得發行不同種類與期間的受益證券（不動產資產信託受益證券_（5））。
- 由以上可知，不動產資產信託是必須先有不動產，再進行證券化，讓不動產擁有人可以透過證券化取得資金。
- 其信託關係，是存在於不動產所有人、相關權利人和受託機構之間。
運作架構：

不動產投資信託與不動產資產信託之比較分析表

項目	不動產投資信託	不動產資產信託
信託本質	金錢信託	實物信託
信託財產	現金	不動產或不動產相關權利
委託人	不動產投資信託機構	不動產所有權人或相關權利人
受託機構	＊信託業法所稱信託業，機構如下：信託公司（最低資本額20億）銀行之信託部僅辦理不動投資信託之信託業（最低資本額10億）＊設立滿三年以上者，並應經主管機關認可之信用評等機構評等達一定等級以上。＊受託機構原則上不得為委託人之利害關係人	＊信託業法所稱信託業，機構如下：信託公司（最低資本額20億）銀行之信託部僅辦理不動資產信託之信託業（最低資本額3億）＊設立滿三年以上者，並應經主管機關認可之信用評等機構評等達一定等級以上。＊受託機構原則上不得為委託人之利害關係人
受益證券	不動產投資信託受益證券	不動產資產信託受益證券
投資標的	不動產或相關權利或相關有價證券	不動產或不動產相關權利
受益證券募集方式	公開募集或私募	公開募集或私募
收益分配	存續期間為當期投資淨收益，契約終止時為不動產契約增值。	存續期間為當期租金淨收入，契約終止時為不動產所有權。

【註1】不動產投資信託受益證券：指受託機構為不動產投資信託基金而發行或交付表彰受益人享有該信託財產及其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。

【註2】不動產投資信託基金：

指不動產投資信託契約之信託財產，其範圍包括因募集或私募不動產投資信託受益證券所取得之價款、所生利益、孳息與其他收益及以之購入之各項資產或權利。
不動產投資信託基金之型態
1. 以封閉型基金為限。（封閉型基金：指於基金存續期間，投資人不得請求受託機構買回其持有之受益證券，受託機構亦不得追加發行、交付賣出受益證券之基金。）
2. 經主管機關核准者，得募集附買回時間、數量或其他限制之開放型基金。（開放型基金：指投資人得請求受託機構買回其持有之受益證券，受託機構亦得追加發行、交付或賣出受益證券之基金。）

【註3】不動產管理機構：指建築開發業、營造業、建築經理業、不動產租賃業或其他經中央目的事業主管機關核定公告之事業。

【註4】受託機構：

【註5】不動產資產信託受益證券：指受託機構為不動產資產信託而發行或交付表彰受益人享有該信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。