一、分年債務保障比率（Debt Service Coverage atio；DSCR）

  1. DSCR之意義：

    • 又稱為分年償債比率，係分析投資案於營運期間各年產生之現金流量能否償付當期到期之債務本息之指標。
    • 分年債務保障比率（DSCR）＝當年之稅前息前折舊及攤提前淨利/（整年償債之攤還本金＋利息）
    • 就現金流量表而言，稅前息前折舊及攤提前淨利即為營運淨收益，所以上式可改為：分年債務保障比率（DSCR）＝當年之營運淨收益/整年償債支出＝NOI/ DS

  2. DSCR之特性：

    • DSCR愈高，表示該投資案的還款能力越佳，即風險愈小。
    • 銀行對DSCR的要求依投資案風險程度不同而不同，並且須視貸款者信用狀況而定。

二、分年利息保障倍數（Time Interest Earned；TIE）

  1. TIE之意義：

    • 又稱為利息保障比率（Interest Coverage Ratio；ICR），此指標為衡量投資案的償債能力，即當年之營運淨收益與整年利息支出之比值。
    • 分年利息保障倍數（TIE）＝當年之營運淨收益/整年利息支出＝NOI/ Int

  2. TIE之特性：

    • TIE越高，表示負債越有保障。
    • 一般而言，TIE至少要大於2以上較佳。

範例

某投資案之現金流量表如下所示，請依此現金流量表求算DSCR與TIE，並繪製其曲線圖。

年    度 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104
營運年期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
辦公租金收入 34,200 35,226 36,283 37,371 38,492 39,647 40,837 42,062 43,324 44,623
辦公押金利息收入 1,368 1,368 1,368 1,368 1,368 1,368 1,368 1,368 1,368 1,368
停車場租金收入 1,368 1,409 1,451 1,495 1,540 1,586 1,633 1,682 1,733 1,785
合計（1）＝有效毛收益(EGI) 35,568 36,635 37,734 38,866 40,032 41,233 42,470 43,744 45,056 46,408
行政管理費用 -3,694 -3,767 -3,843 -3,920 -3,998 -4,078 -4,160 -4,243 -4,328 -4,414
大樓保險費用 -550 -561 -572 -584 -595 -607 -619 -632 -644 -657
大樓維護費用 -1,847 -1,884 -1,921 -1,960 -1,999 -2,039 -2,080 -2,121 -2,164 -2,207
大樓清潔與保全費用 -50 -51 -52 -53 -54 -55 -56 -57 -59 -60
地價稅與房屋稅 -500 -510 -520 -531 -541 -552 -563 -574 -586 -598
合計（2）＝營運費用(OE) -6,640 -6,773 -6,909 -7,047 -7,188 -7,332 -7,478 -7,628 -7,780 -7,936
營運淨收入（NOI）＝（1）+（2） 28,928 29,862 30,825 31,819 32,844 33,902 34,992 36,116 37,276 38,472
土地成本 -160,000
營建成本 -110,000
開辦費 -2,200
裝修重置費 -16,500
資產出售 292,500
合計（3）＝投資活動 -272,200 0 0 0 0 0 0 0 0 0 276,000
營建融資 77,000
融資利息費用 -5,390 -5,000 -4,582 -4,136 -3,658 -3,147 -2,599 -2,014 -1,387 -717
營建融資本金償還 -5,573 -5,963 -6,381 -6,827 -7,305 -7,817 -8,364 -8,949 -9,576 -10,246
合計（4）（營運期即為DS） 77,000 -10,963 -10,963 -10,963 -10,963 -10,963 -10,963 -10,963 -10,963 -10,963 -10,963
稅前淨現金流量(BTCF) -195,200 17,965 18,899 19,862 20,856 21,881 22,938 24,029 25,153 26,313 303,509

【解】：

 

年度 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104
DSCR 2.66 2.74 2.83 2.92 3.02 3.11 3.21 3.31 3.42 3.53
TIE 5.40 6.01 6.77 7.74 9.04 10.84 13.55 18.05 27.03 53.97

 bn

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