1. 應用對象

    • 資本還原率：永久性還原（1）

  2. 模式說明

    • 又稱為市場比較法，即經由鄰近或類似不動產個案的售價及淨營運收益（NOI）資料，求得比較個案的資本還原率，再依據對象不動產的特性及優劣點予以調整之方式。
    • 資本還原率＝淨營運收益（NOI）/ 不動產售價（SP）
    • 不動產的淨營運收益（NOI）與將經營型態、管理方法及用心程度等皆有關係，因此當類似不動產個案中某筆資料的資本還原率偏離程度較大時，應深入加以瞭解。

【範例】

與對象不動產類似之A、B、C、D等四個案，其個別的售價與淨營運收益如下表所示，試求出A、B、C、D等四個案之資本還原率，並推估對象不動產的資本還原率。

案例別

 A B C

D
售價

10,000,000

 12,000,000 6,000,000

11,000,000
淨營運收益（NOI）

600,000

 780,000 372,000

704,000

【解】：

由公式：資本還原率＝淨營運收益（NOI）/ 不動產售價（SP）

可求出A之收益資本化率為6.0%、B為6.5%、C為6.2%、D為6.4%。

因此可推算對象不動產之報酬率介於6.0%與6.5%之間。

 

【註1】永久性還原：建立在永久性還原之理論基礎上的包括土地收益還原法、房地收益還原法、殘餘法及美國不動產估價之直接資本化法。

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