一、收益率（Income Rate）

  1. 房地産投資的收益主要包括資本返還（Return of Capital）和資本報酬（Return on Capital）兩部分。資本返還是指投資者對其所投入資本的回收；資本報酬是指投資者所投入的資本在使用過程中所獲得的報酬。
  2. 收益率係指房地産單一年度淨營運收益（NOI）與總價值（或總價格）的比率，其中隱含包括了資本返還及資本報酬兩部份。
  3. 我國不動產估價中的收益還原法之資本還原率（Capitalization Rate）（或稱還原利率、收益資本化率）與收益率是具有同樣意義。
  4. 美國收益性房地産評估之收益資本化法（Income Capitalization Approach）中的直接資本化法（Direct Capitalization）其收益率可分為總資本化率（Ro）、抵押貸款資本化率（RM）、自有資金資本化率或股息率（RE）、土地資本化率（RL）、建物資本化率（RB）、出租人權益部位的資本化率（RLF）、和承租人權益部位的資本化率（RLH）。

 二、收益率、資本報酬率及資本返還率之關係

  1. 收益率、資本報酬率及資本返還率關係說明

    • 不動産價值在投資期初與投資經營結束轉售時相等時：表示投資者可在經營結束轉售時可以全部回收所投入之資本，換言之，不動産經營時之年收益可全部作為資本報酬。即：收益率（I）＝資本報酬率（Y），資本返還率（R）＝0。
    • 不動産價值在投資期初高於投資經營結束轉售時之價值時：表示不動產價值隨時間下跌，投資者無法在經營結束轉售時回收全部投入之資本，換言之，不動産經營時之年收益無法全部作為資本報酬，必須一部份用來償還原資本額。即：收益率（I）＞資本報酬率（Y），資本返還率（R）＝收益率（I）－資本報酬率（Y）＞0。
    • 若不動産價值在投資期初低於投資經營結束轉售時之價值時：表示不動產價值隨時間上漲，投資者不但可以在經營結束轉售時回收全部投入之資本，並且還有資本報酬。即：收益率（I）＜資本報酬率（Y），資本返還率（R）＝收益率（I）－資本報酬率（Y）＜0。

  2. 收益率與資本報酬率之關係式

    • 資本報酬率（Y）＝收益率（I）＋收益或價值變化率（△）×年轉換因子（a）
    • △為正值表示收益增加或不動產增值；△為負值表示收益減少或不動產增貶值。
    • 若不動產於經營結束後轉售，則年轉換因子（a）為沉入基金因子(SFF)。

 

【範例1】

不考慮時間價值前提下，某投資人以100萬購買一間店舖出租經營，每年淨營運收益（NOI）為10萬元，並且10年後經營結束，請分別以以下條件算出收益率、資本報酬率及資本返還率：

  • 若第11年投資人將店舖以100萬元的價格轉售。
  • 若第11年投資人將店舖以80萬元的價格轉售。
  • 若第11年投資人將店舖以150萬元的價格轉售。

【解】：

條件一：收益率＝淨營運收益/總價值＝10萬/100萬＝10%

因為店舖於10年後也以100萬元的價格轉售，因此資本於轉售時完全回收，所以

資本報酬率＝收益率＝10%

資本返還率＝收益率－資本報酬率＝10%－10%＝0

條件二：收益率＝淨營運收益/總價值＝10萬/100萬＝10%

資本報酬率＝（淨營運收益－轉售資本返還不足之年承擔金額）/總價值＝（10萬－2萬）/100萬＝8%

其中

轉售資本返還不足之年承擔金額＝（100萬－80萬）/10年＝2萬

資本返還率＝收益率－資本報酬率＝10%－8%＝2%

條件三：收益率＝淨營運收益/總價值＝10萬/100萬＝10%

資本報酬率＝（年淨營運收益＋轉售資本獲利之年報酬金額）/總價值＝（10萬＋5萬）/100萬＝15%

其中

轉售資本獲利之年報酬金額＝（150萬－100萬）/10年＝5萬

資本返還率＝收益率－資本報酬率＝10%－15%＝－5%

 

【範例2】

考慮時間價值前提下，若平均物價指數為2%，則範例1之各條件狀況下，收益率、資本報酬率及資本返還率各為何？

【解】：

條件一：收益率＝淨營運收益/總價值＝10萬/100萬＝10%

100萬元之成本於10年後之價值為：FVn＝ PV（1＋r）n＝100萬×（1＋2%）10＝122萬

店舖於10年後以100萬元的價格轉售，因此資本於轉售時不能完全回收，共約虧損：122萬－100萬＝22萬

年轉換因子（a）＝沉入基金因子(SFF)＝r/[（1＋r ）n －1]    ＝9.13%

 △＝（100萬－122萬）/122萬＝－18%

資本報酬率（Y）＝I＋△×a＝10%－18%×9.13%＝8.35%

資本返還率＝收益率－資本報酬率＝10%－8.35%＝1.65%

條件二：收益率＝淨營運收益/總價值＝10萬/100萬＝10%

店舖於10年後以80萬元的價格轉售，因此資本於轉售時不能完全回收，共約虧損：122萬－80萬＝42萬

△＝（80萬－122萬）/122萬＝－34.42%

資本報酬率（Y）＝I＋△×a＝10%－34.42%×9.13%＝6.86%

資本返還率＝收益率－資本報酬率＝10%－6.86%＝3.14%

條件三：收益率＝淨營運收益/總價值＝10萬/100萬＝10%

店舖於10年後以150萬元的價格轉售，因此資本於轉售時可完全回收並可獲利共約：150萬－122萬＝28萬

△＝（150萬－122萬）/122萬＝22.95%

資本報酬率（Y）＝I＋△×a＝10%＋22.95%×9.13%＝12.09%

資本返還率＝收益率－資本報酬率＝10%－12.09%＝－2.09%

 

【註1】直接資本化法（Direct Capitalization）：係將單一年度淨營運收益除以收益率，或者乘以收益乘數，以求得價值指示。

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