一、不動產之市場供給系統

不動產之市場供給系統主要包括有土地市場，預售屋市場、新成屋市場、中古屋市場及拍賣屋市場，而各不同之市場有各不同之供給源，而供給源又可分為原始供給源及衍生供給源兩種。

 

不動產市場供給系統之分析

供給系統

 原始供給源 衍生供給源 主要供給產品

備註
土地

市場

 不動產擁有者 土地肩客、仲介公司 建地、農地、山坡地、路地  
政府 － 建地 標售或讓售
預售屋

市場

 開發商 銷售公司 小套房、住宅、辦公、廠辦  
新成屋

市場

 開發商 銷售公司、仲介公司 小套房、住宅、辦公、廠辦  
不動產擁有者（投機型或投資型） 仲介公司 小套房、住宅、辦公 大部分為預售時買進
政府 － 國宅、勞工住宅 申請登記或抽籤
中古屋

市場

 不動產擁有者（自住型） 仲介公司 小套房、住宅 換屋
不動產擁有者（投機型） 仲介公司 小套房、住宅 重新裝潢後再出售
不動產擁有者（投資型） 仲介公司 小套房、住宅、國宅 選擇特殊時點或特殊地點購買，例如捷運站鄰近
拍賣屋

市場

 各地方法院 不動產擁有者（投機型） 法拍屋 密封投標
台灣金融資產服務股份有限公司（TFASC） 不動產擁有者（投機型） 金拍屋 密封投標
各銀行 不動產擁有者（投機型） 銀拍屋 公開喊價競標
台灣金融資產服務股份有限公司（TFASC） 不動產擁有者（投機型） 鑽石屋 密封投標

 二、拍賣屋市場之概述

  1. 拍賣屋之種類：
  • 法拍屋：係被法院拍賣的土地或房屋，乃抵押權人依強制執行法，聲請法院辦理拍賣之抵押不動產。
  • 金拍屋：法院委託台灣金融資產服務股份有限公司（1）（簡稱台灣金服），辦理拍賣之抵押不動產。
  • 銀拍屋：經銀行聲請強制執行拍賣之抵押不動產，因經過法院三、四拍無人問津後，則由銀行承受後，自行決定處分。
  • 鑽石屋：係由資產管理公司（AMC）從各銀行標售之債權（抵押不動產），再轉由台灣金服拍賣之標的物稱之。
  1. 拍賣屋之比較：

 

不動產拍賣屋市場之比較

項目

 法拍屋 金拍屋 銀拍屋

鑽石屋
主管機關 司法院民事廳 司法院民事廳 財政部 財政部
定義 債權人或抵押權人聲請各地方法院民事執行處拍賣之不動產 臺灣臺北地方法院(以下簡稱臺北地院)委託臺灣金融資產服務股份有限公司(以下簡稱金服公司)辦理拍賣變賣之不動產 經銀行聲請強制執行拍賣之抵押不動產，若無人應買，則由銀行承受後，自行決定處分 資產管理公司聲請依公正第三人認可及其公開拍賣程序作業辦法辦理拍賣抵押不動產
拍賣機構 各地方法院民事執行處 臺北地院委託金服公司辦理 各銀行 各資產管理公司以書面契約方式委託臺灣金融資產服務股份有限公司
法令依據 強制執行法 強制執行法、金融機構合併法 一般不動產交易法令 公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法
執行程序 依強制執行程序辦理 依強制執行程序辦理拍賣、變賣，並受承辦之法官及書記官監督 各銀行自行決定處分方式，通常由各分行自行辦理，無統一之窗口 依公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法，並由專人控管時效
拍賣方式 彌封投標方式 彌封投標方式 競相喊價 密封投標、競相喊價
投標底價之訂定方式 由法官參酌估價師事務所（鑑定公司）之估價報告書後訂定 由台灣金服評價處，國家考試合格之估價師審核並建議合理底價，再由拍賣處訂定。 各銀行自行決定 依公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法第十三條規定設置五人以上之不動產拍賣底價評定委員會，決議受託拍賣之不動產底價
投標保證金 投標底價之10-30% 投標底價之10-30% 依各銀行之規定 依各資產管理公司之規定
一般為20% 一般為20%    
標的物所有權 債務人、抵押人 抵押人 各銀行 債務人
拍賣資訊

公布管道

 各地方法院網站及其公佈欄、日報皆有其公告之訊息，資訊透明 臺北地院網站及其公佈欄、金服公司網站及其拍賣場公佈欄、日報皆有其公告之訊息，資訊透明 可經由各銀行網站獲得部份資訊，資訊較不完整 可經由台灣金服網站及其拍賣場公佈欄、全國性日報皆有其公告之訊息，資訊非常透明
點交方式 各地方法院民事執行處命行點交 各地方法院民事執行處命行點交 所有權為各銀行，可配合房屋之點交事宜 在公告資訊上載明，惟點交事宜須由買受人自行處理
購屋資金準備 得標後必須在七日內，向法院繳交全數屋款(尾款) 得標後必須在七日內，向法院繳交全數屋款(尾款) 標的物所有權為拍賣銀行所有，因此繳交屋款的期限較長且有彈性。民眾如向該銀行承貸，則需準備之資金即為全數屋款與貸款額度之差額 得標人得於公告所定期限內繳足價金或採分期給付價金。（因尚無案例，故大致期限未知）
貸款服務 由買受人自行與金融機構洽談 金服公司可協助得標者，向銀行接洽辦理房貸 拍賣銀行通常會提供周邊的貸款服務 因尚未執行，故尚不知貸款服務為何

資料來源： http://www.property.com.tw/showjin/ginpiwu.htm（內政部營建署新聞資料）

【註1】台灣金融資產服務股份有限公司（TFASC）：係依據金融機構合併法成立的公正第三人，也是唯一獲財政部核准成立，可受託執行法拍賣的民間機構。

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