一、市場之效率性（Market Efficiency）

市場效率性之研究，一般皆著重在股票市場或證券市場，而不動產市場對於市場效率性之研究則較少。就市場效率性而言，一般可分為無效率市場與有效率市場，而在有效率市場中，若依其是否有足夠資訊以反映市場價值時，則可將市場效率性分成三個層次，即弱式效率（weak-form efficiency）市場、半強式效率（semi-strong-form efficiency）市場及強式效率（strong-form efficiency）市場，以下就分別說明之

（一）有效率市場之特性

在競爭經濟中，市場效率性可由資源分配效率、經營效率及資訊效率等三者而決定，當市場為完全競爭市場，並且投資者皆為理性，而市場又具備上述三種效率時，則市場具有完全之效率性。然在現實世界中，市場無法完全符合上述之條件，因此，條件即使稍有出入，亦可稱為有效率市場。以下就分別說明之：

  1. 分配效率：在有效率市場中，市場價值會立即反映資源的稀少性（1），換言之，稀有資源會作最有效之運用。
  2. 經營效率：在有效率市場中，沒有交易成本（2）。
  3. 資訊效率：在有效率市場中，資訊傳遞迅速且完全，市場價值將完全反映有關的相關資訊。

依據以上之論點，可將有效率市場之特性歸納成以下幾項：

  1. 產品同質彼此容易替代。
  2. 大量購買者與出售者。
  3. 價格由理性的市場供需者決定（有合理與固定的價格）。
  4. 供給與需求趨向平衡
  5. 投資人除了獲得擔負風險相對應的利潤外，並無超額利潤。
  6. 市場價值能充分反映資源的稀少性。
  7. 沒有交易成本。
  8. 買賣雙方資訊充分，而且充分了解市場狀況。
  9. 為一個能夠反映真實價值的市場（不正常的市場價值會很快回歸正常）。

（二）弱式效率（weak-form efficiency）市場

  1. 在弱式效率市場的情況下，現在的市場價格會充分地反應過去一連串價格所提供的訊息，因此，投資者若以過去的資訊從事分析與預測未來時，無法獲得超額利潤。
  2. 例如：如果你依據過去數十年之不動產景氣週期資料來預測及購買不動產，則絕對無法讓你法獲得超額利潤，因為過去任何的不動產景氣資訊早已反映於現在之不動產市場上。

（三）半強式效率（semi-strong-form efficiency）市場

  1. 在半強式效率市場的情況下，現在的市場價格會充分地反應所有已公開的訊息，例如：過去的價格、利率、物價及貨幣供給等，因此，投資者無法從現有的資訊中獲得超額利潤，因為市場價格早已針對此一資訊做調整了。
  2. 例如：你從新聞中得知，捷運系統會通過某一區域，基於想要大賺一筆之心理，於是你立刻在此區域購買不動產，但是最終你還是無法賺取超額利潤，因為，大家都知道的資訊，市場價格早已針對此一資訊做調整了。

（四）強式效率（strong-form efficiency）市場

  1. 在強式效率市場的情況下，現在的市場價格會充分反映出所有可得到的訊息，包含已公開的資訊和尚未公開的內幕消息，因此，投資者無法利用任何之資訊而賺取超額利潤，因為市場價格已做調整了。
  2. 例如：你從某一特殊管道得知，正規劃捷運系統通過某一區域，於是你立刻要在此區域購買不動產，但是此區域之地主也早已知道此資訊，結果你還是無法賺取超額利潤。

二、不動產市場之效率性

前面所討論過的，有效率市場是由以下之條件所組成：

有效率市場＝完全競爭市場＋良好分配效率＋良好經營效率＋良好資訊效率

而不動產市場之市場特性，大部分皆違背了上述之有效率市場之條件，因此，就市場特性而言，不動產市場應屬於無效率市場。

 

不動產市場無效率之分析

不動產市場特性

市場無效率之理由
不動產市場因具有不可移動性與個別性，故產品不同質，彼此不容易替代 違背完全競爭市場其產品同質之條件
不動產市場因為價格昂貴，因此進入次市場的買賣人數較少 違背完全競爭市場其具有大量購買者與出售者之條件
不動產市場因為買賣雙方的議價能力或本身的異質性等特性，使得價格是為一個區間，而無固定價格 違背完全競爭市場其價格由理性的市場供需者決定之條件
不動產市場當某項產品需求增加時，由於生產耗時，因此，供給調整緩慢，致使需求無法獲得立即滿足。 違背完全競爭市場其供給與需求趨向平衡之條件
不動產市場政府管制多 無法達到良好分配效率
因不動產區位固定，供給在任何市場無法迅速調整 無法達到良好分配效率
不動產市場之交易成本相當高，包括搜尋成本、議價成本、訂定契約與監視契約履行等成本 無法達到良好經營效率
不動產市場無集中市場，交易較不公開，資訊也不流通。 無法達到良好資訊效率（目前政府已實施實價登錄，其資訊效率也漸漸相對提高）

【註1】稀少性（Scarcity）：指消費者所希望得到的財貨之數量多寡。當資源供給有限時，而消費者之需求又增加時，則就會增加資源的稀少性。

【註2】交易成本（Transaction Costs）：Coase 認定之交易成本包括搜尋成本、告知交易條件成本、協商或談判成本、監督與執行成本。

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