影響不動產生命週期投報與風險之因素

不動產生命週期各階段中，各有不同因素會影響其投資報酬及風險，以下作一概略說明。

一、投資階段

（一）土地成本：土地成本愈高投資報酬愈低，並且銷售單價會提高，增加銷售風險，因而降低投資意願。

（二）國內生產毛額（GDP）變動率：國內生產毛額增加，代表國民的購買力增加，將帶動不動產市場景氣，增加報酬減少風險。

（三）貨幣供給變動率：貨幣供給額增加時，代表游資或閒置資金充裕，人們會將資金投入不動產市場，使得不動產價格上漲，增加報酬減少風險。

（四）營建股股價指數變動率：當營建股股價指數上升時，股票報酬率增加，投資者會將股市獲利資金轉直接投資不動產，一來分散投資風險，二來帶動不動產市場景氣而使價格上漲，增加報酬減少風險。

（五）基本放款利率：當基本放款利率增加時，投資者的投資成本將增加，至減少報酬增加風險。

（六）國內政局發展：國內政局穩定將提高投資意願，相對的不動產之投資將會增加報酬減少風險。

（七）國際局勢發展：當國際局勢安定時，全球之投資環境良好，投資者更願意將資金投入不動產市場中，使得不動產投資減少風險。

（一）營建成本：營建成本愈高投資報酬將降低，並且將會增加影響銷售單價而增加風險。

（二）銀行對營造業放款數變動率：銀行對營造業放款愈鬆，營造業取得資金較容易，愈能帶動不動產市場景氣，而增加報酬減少風險。

（三）建造執照面積：當造執照面積減少，代表不動產市場上供給量減少，相對的會減少市場競爭力與增加購買需求，使得不動產投資減少風險。

（四）房屋建築人數：當房屋建築人數增加時，代表不動產市場景氣較佳，投資者增加投資意願，使不動產價格隨之上漲，而增加報酬減少風險。

（五）使用執照面積：使用執照與建照執造相同，當使用執照面積減少時，代表市場上供給量減少，增加需求量空間並降低投資風險。

（一）消費者物價指數變動率：物價指數變動率升高時，代表通貨膨脹，消費者會以不動產具保值功能而加以投資，因此會使得不動產價格上漲，增加報酬減少風險。

（二）預售個案數：當預售個案數愈多，市場競爭力愈大，使得銷售風險愈大，並且可能會降低銷售單價而減少利潤。

（三）房屋平均單價：房價上漲時，將減少消費者的購買意願，進而增加銷售風險。

（四）優惠房貸政策：提供消費者較低之房貸利率，可吸引原本有意願購買但能力不足之消費者，因此可降低個案之銷售風險並增加銷售率，進而增加報酬。

（五）稅賦政策：當政府實施土地增值稅減半增收後，地主為減少稅賦成本因而增加了土地之供給量，使得開發商較易取得土地，並降低土地成本增加報酬。

（一）空屋率：當空屋率增加時，表示市場供給過剩，房價會下跌，使得報酬降低並增加轉售風險。

（二）房屋租金價格指數變動率：不動產經營所產生之收益，為不動產投資報酬之來源，因此租金愈高投資報酬就愈高，愈能吸引更多之投資者，進而帶動不動產市場景氣。

不動產生命週期各階段之主要影響因素及承擔風險類別分析表
	主要影響因素	階段承擔風險類別
投資階段	土地成本、國內生產毛額（GDP）變動率、貨幣供給變動率、營建股股價指數變動率、基本放款利率、國內政局發展、國際局勢發展	區位風險、產品風險、總體經濟風險、政治風險、政策法令風險、利率風險
生產階段	營建成本、銀行對營造業放款數變動率、建造執照面積、房屋建築人數、使用執照面積	投資階段各項風險、營建風險、資金周轉風險、天然力風險、通貨膨脹風險、
交易階段	消費者物價指數變動率、預售個案數、房屋平均單價、優惠房貸政策、稅賦政策	投資階段風險包括區位風險、產品風險、總體經濟風險及政治風險等；銷售風險；天然力風險
使用階段	住宅使用率（或空屋率）、房屋租金價格指數變動率	天然力風險、轉售風險