都市更新為什麼是住戶發財機會

各位首先要有一個觀念，就是並不是所有老舊房屋都有機會都市更新，因為有大部分是土地可開發強度（法定容積率）不夠高，無法滿足地主或建商任何一方面之坪數分得需求，例如台北市原老舊建築物是五層樓而使用分區是住三（法定容積率為225%）之區域；也有因為區域環境不好或房價太低之因素，讓建商認為風險高而不願意進來，所以您家若有建商願意與您談都市更新，是代表您有發財機會，為什麼？以下的說明看完您就瞭解了。

在實務經驗上，都市更新後的房地價值至少會增加1.4倍至1.8倍左右，為什麼會有1.4倍至1.8倍的增值空間呢？很簡單，30年以上中古屋的房價一般只有新成屋之5.5折至7折左右，也就是7折時為1.4倍（1÷0.7），5.5折時為1.8倍（1÷0.55），而一般而言，愈精華之地區或房價愈高之地區，中古屋與新成屋之間的價差就會較小。又都市更新後您所分得之價值除了房地價值外還有至少有一個車位，而一個平面車位就台北市而言，至少在200萬元至300萬元左右，如果您現在居住的無電梯公寓房子為30坪（包括室內25.5坪、陽台3坪及樓梯間1.5坪），中古屋市場行情假設每坪約40萬元，則您現在房子價值為1,200萬元，那都市更新後又如何呢？可假設以下兩種狀況來分析討論：

（一）假設都市更新後您只能分得到相同產權坪數（室內坪數縮水但產權坪數不縮水）的房子

當然此種條件住戶是較難接受的，但是沒有關係，我們來算算看，住戶都難接受的條件下，住戶可獲得之利益及投資報酬率是多少？

更新後在房子方面可分得價值：

1,200萬元×1.4倍＝1,680萬元.

1,200萬元×1.8倍＝2,160萬元

所以住戶可分得房屋價值約為1,680萬元至2,160萬元

更新後至少可分得一個平面車位，所以住戶可分得總價值：

1,680萬元＋200萬元＝1,880萬元

2,160萬元＋300萬元＝2,460萬元

所以住戶可分得總價值約為1,880萬元至2,460萬元，約為更新前總價值的1.57倍至2.05倍

算一算更新後住戶可獲利多少？

1,880萬元－1,200萬元＝680萬元

2,460萬元－1,200萬元＝1,260萬元

所以更新後住戶可獲利約為680萬元至1,260萬元

再算一算更新後住戶投資報酬率是多少？

雖然都市更新住戶沒有拿出半毛錢出來，而且住戶要承擔的風險也很小（因為有信託制度），我們也暫且勉強認為1,200萬元是住戶的投資成本，則住戶可獲得之投資報酬率如下：

680萬元÷1,200萬元＝57%

1,260萬元÷1,200萬元＝105%

所以住戶的投資報酬率約為57%至105%，請問您，投資報酬率高不高？

（二）假設都市更新後您分得之房子室內坪數不縮水

此種狀況是目前一般住戶可接受的最低標準，那也讓我們來算算看，此種條件下住戶之獲利及投資報酬率是多少？

如果住戶分回來之室內坪（25.5坪）不縮水，並且可分到一個車位（約200萬元~300萬元），我們先算住戶分回來之產權坪數為多少：

25.5坪×1.5＝38坪

其中乘以1.5代表再加上陽台面積及公共設施面積（一般最高可到1.6）

更新後住戶可分得總價值：

38坪×40萬元×1.4倍+200萬元＝2,328萬元

38坪×40萬元×1.8倍+300萬元＝3,036萬元

所以住戶可分得總價值約為2,328萬元至3,036萬元，約為更新前總價值的1.94倍至2.53倍

算一算更新後住戶可獲利多少？

2,328萬元－1,200萬元＝1,128萬元

3,036萬元－1,200萬元＝1,836萬元

所以更新後住戶可獲利約為1,,128萬元至1,836萬元

再算一算更新後住戶投資報酬率是多少？

同前一樣，都市更新住戶雖然沒有拿出半毛錢，而且住戶要承擔的風險也很小（因為有信託制度），我們也暫且勉強認為1,200萬元是住戶的投資成本，則住戶可獲得之投資報酬率如下：

1,128萬元÷1,200萬元＝94%

1,836萬元÷1,200萬元＝153%

所以住戶的投資報酬率約為94%至153%，請問您，有沒有投資報酬率那麼高的生意？如果有，請您趕快告訴我。

如果您想要投資而苦無投資資金，您大可利用都市更新之機會而籌湊一筆投資資金，如前所述，您更新後可分得總價值約在2,328萬元至3,036萬元之間，如果您把房子賣掉再同樣買一間1,200萬元的中古屋來住，您手上就有1,128萬元至1,836萬元的投資資金了，這不就可以完成您投資的心願了。

經過以上的分析，您應該不會再懷疑我所說的「都市更新是住戶發財的機會」吧！

或許您會說，更新後我的房子又不一定要賣，我哪會賺到錢，如果您有這個疑慮，那我們可針對以下幾種狀況分別討論之。

假設一 您不住這裡，並且有打算把房子賣掉

如果您是屬於這類屬性的住戶，您應該馬上很清楚，都市更新是您發財的機會，您可獲得的投資報酬率如前所述，約在94%至153%左右。

假設二 您不住這裡，房子租給別人收租金

如果您是屬於這類屬性的住戶，您也應該參與都市更新，為什麼呢？因為就市場行情而言，新成屋的租金是中古屋租金的1.1倍至1.2倍左右。如果假設您現在租金每坪是1,000元，則都更前您每月可收3萬元（1,000元×30坪）租金，但更新後您每月可收4.2萬元（1,000元×1.1倍×38坪）至4.6萬元（1,000元×1.2倍×38坪）租金，一年您約可增加14.4萬元（4.2萬元×12月－3萬元×12月）至19.2萬元（4.6萬元×12月－3萬元×12月）租金收入。話又說回來，或許某一天您決定要把房子賣掉賺一筆也不一定，因為畢竟您不住這裡，隨時要賣掉房子的可能性都會有的。

若您真的沒賣的唸頭，都市更新重建後的新大樓其本身有較安全的消防系統、結構設計及保全系統，房客不但較不會出狀況，房東您本人的財產也較有保障，這對您而言不是也較好嗎？

如果您現在的房子是已出租給別人，擔心都市更新房子重建期間會損失租金收入，那您大可放心，都市更新之共同負擔部份有興建期間的租金補貼，您不用擔心會減少您租金的收入。

假設三 房子打算自己要住，而居住面積大小還能滿足您時

如果都市更新後您分得到的房屋面積大小與更新前一樣大小，還能滿足您居住上的需求時，則您除了可獲得較舒適及較安全的居住環境品質外，買車子也不必擔心沒車位可停。再者，因為您的資產無形中已增加1.4倍至1.8倍的價值，也會使您生活上或投資上的備用金無形中增加，或許未來某一天您認為是投資某個案的最佳時機而須要一筆資金時，您就可利用房子來融資貸款凑足投資資金（畢竟目前及未來應該都還是低利率之時代，利用銀行的錢來賺錢是最聰明的人），也許就是因為這樣，天時、地利、人和及資金皆具備而使您大賺一筆。所以資產無形的增值，在平常或許您不會感受到它的好處，但當您需要用到它的時候，您就會感受到它存在的價值了。

前面所談的備用金到底可增加多少呢？在更新前您的房屋價值如前所述，假設是1,200萬元，而又是30年以上的中古屋，則

您目前中古屋正常可融資借貸金額：

1,200萬元×70%＝840萬元

台北市中古屋的貸款成數大約在7成左右，其他縣市甚至只有5至6成左右，又舊公寓的貸款年限也相對較短，較簡單的計算方式，是貸款年限加屋齡通常不可超過50年，以40年屋齡的公寓來說，銀行能容忍的貸款期限約為10年。

更新後您可融資借貸金額：

38坪×40萬元/坪×1.4倍×85%＝1,809萬元

38坪×40萬元/坪×1.8倍×85%＝2,325萬元

所以更新後您可融資借貸金額約為1,809萬元至2,325萬元左右

更新後您可增加的備用金

1,809萬元－840萬元＝969萬元

2,325萬元－840萬元＝1,485萬元

所以更新後您可增加的備用金約為969萬元至1,485萬元左右

如果今天您是一位懂得投資理財的達人，我相信您一定會讚同我的看法。最後有一則新聞要提醒大家，就是目前都市更新議題發燒，讓老舊公寓房價水漲船高，然銀行主管表示，儘管中古屋價格受惠都更議題上漲，但銀行核貸金額可能只有成交價的五成，投資人最好多準備自備款再投資。

假設四 房子打算自己要住，但居住面積大小需求無法滿足您時

如果您現在居住室內空間面積已不夠用，那您或許會認為根本就不需要參與更新，因為更新後分回來的室內坪頂多與目前一樣，要使用的空間面積一樣是不夠使用。

如果您若從另一角度加以思考，也許您會得到不同答案，假設更新後您把房子賣掉（可賣掉金額如前所述約2,328萬元至3,036萬元），然後在附近找較新並且環境較舒適之中古屋房子，假設一坪為45萬元（您原來房子一坪為40萬元），則您可買到52坪（2,328萬元/45萬元）至67坪（3,036萬元/45萬元）左右而較原房子好的中古屋，您不但可住在環境品質較佳的房子，您更可解決空間面積不夠使用之困擾（原本居住30坪變成可居住52坪至67坪），您想想看，都市更新後是不是對您有絕對的好處。

最後我作幾項結論：

（一）就都市更新而言，價值觀念比坪數觀念重要，即您不應該在意更新後分回去坪數滿意或不滿意，應該要在意更新後您可分得價值會增加多少。

（二）都市更新後您的房子不論是要自住、出租或賣掉，對您而言都是有利的。

（三）都市更新絕對可以使您有發財的機會，只要您能夠善用投資的方法與工具。