不動產投資之現金與現金流量簡介

現金（Cash）之定義

就三大財務報表中的現金流量表而言，其現金的定義是包括實質的現金及約當現金（Cash Equivalent）兩種。

所謂的「約當現金」是指可隨時轉換成定額現金的資產，其流動性高，並且利率變動對價值影響甚小者，例如三個月內之國庫券、商業本票、銀行承兌匯票等。

現金流量（Cash Flow）之意義

現金流量為一投資計畫案在其投資年限中，為從事營運活動、投資活動及理財活動而產生的現金流入與流出。

現金流量一般是對投資計畫案未來之收入與支出作預先的估計，其重點是在於了解投資計畫案未來各時段現金流入與流出對其計畫之影響，並可分析財務可行性及投資報酬狀況。

現金流量之分類

現金流量表中的現金流量可分為三大部分，包括來自營運活動之現金流量、投資活動之現金流量及理財活動之現金流量，以下就分別說明之。

營運活動之現金流量（Cash Flow from Operating Activities）

為因從事營運活動而產生的現金流入與流出，此部分之現金流入量愈大並愈穩定時，對投資計畫案有愈大之流動性與償債能力。

其項目內容就不動產投資而言，主要有房屋銷售、各項營運收入（例如租金收入、營運權利金收入等）、各項營業費用支出、利息支出、利息收入、股利收入、所得稅之支付等。

基於財務會計準則公報中規定營業活動之現金流量包括影響當期損益之交易及其他事項，因此將上述之利息支出（應屬理財活動所產生）及利息收入與股利收入（應屬投資活動所產生）等均視為營運活動之現金流量。

投資活動之現金流量（Cash Flow from Investing Activities）

其項目內容包含購買或處分資產設備、從事投資計畫案相關的長短期投資等。

理財活動之現金流量（Cash Flow from Financing Activities）

係指籌措或償還資金之活動，其項目內容包含舉債、償債、發行新股、現金股利支付等。

雖然利息之支付是因舉債所引起，因列於損益表中，所以視為營運活動之現金流量。

現金流量對不動產投資之重要性

一般投資案之財務分析方式，不外乎是以基本的三大財務報表為主，即資產負債表、損益表及現金流量表，而不動產投資因為大多具有較高的財務槓桿運作，並且現金之周轉更是為投資案成功與否的關鍵所在，因此在投資計畫財務評估中，一般皆以投資計畫所產生的現金作為評估的基礎，而不以會計損益作為衡量獲利能力之依據，所以現金流量分析不但是不動產投資財務評估的重點，更是計算各種評估準則的依據。

在評估不動產投資計畫時，對於現金流量之分析，就公部門而言，所重視的是稅前現金流量，而私部門重視的則是稅後現金流量。