投資者生命週期與特性 » 大家之Good Partner

投資者生命週期（Investor Life Cycle）

不同生命週期階段之投資者，其投資理念（或稱投資哲學）與投資目標都不盡相同，因此在執行不動產投資時，在投資策略階段所呈現能夠接受之風險與報酬也將有所不同之層次。

了解投資者生命週期之用意，即在了解不同生命週期階段之投資者，可接受的風險與報酬之額度與類型。

若以投資人的年齡來分，可以分成年輕投資者、中年投資者及老年投資者，以下分別說明之。

年輕投資者

一、擁有的資金較少，通常會使用財務槓桿來進行投資。

二、生活負擔較輕，多半會選擇較高風險與報酬的投資工具。

三、經驗較少，較無投資組合與分散風險之觀念。

四、大多從事短期投資。

五、適合投資之不動產包括小套房、小型公寓等較少金額之產品。

中年投資者

一、資金較多，承擔風險的能力也相對較大。

二、擁有較充裕之週轉金，財務機動性較大。

三、經驗較為豐富，會充分運用投資組合來分散風險。

四、大多從事長期投資。

五、適合投資之不動產包括土地開發建設或商業不動產等較為複雜之產品。

老年投資者

一、偏向追求穩定的收入，不喜歡高風險的投資。

二、較不喜歡使用財務槓桿來進行投資。

三、多半不會再多作投資，而是繼續遵循已建立多年穩健之投資組合。

四、會投資不動產多是為後代子孫而購置。

投資者對風險的態度一般常利用經濟學的「效用（Utility）（3-4.1）函數」來描述與解釋，並可利用邊際效用（Marginal Utility）（3-4.2）來判別對風險的偏好程度。投資者對風險的態度一般可區分為風險趨避者、風險中立者及風險愛好者等三類，以下就分別詳述之。

又稱為風險厭惡者，當面對具有相同期望所得的投資時，投資者喜歡具確定性結果的投資案，而不願億接受不確定性結果的投資案。
在圖3-4.1中，假設投資者投資某案（C₁點），期望所得為20萬元，如果有另一投資機會，期望所得為10萬元（A點）或30萬元（B點）的機率各為5，因此組合之期望所得也為20萬元（D點）（10萬元×0.5＋30萬元×0.5＝20萬元），但是C₁點的效用為15，大於D點之14，此表示投資者較不願意接受不確定性結果之投資案，而寧可選擇原投資案（C1點），即偏好風險趨避。
由圖3-4.1中可看出，從A點到B點的切線斜率逐漸遞減，此表示增加每一單位的期望所得及隨之而來的風險時，投資者所獲得的總效用（滿足程度）之增加量是隨著期望所得之增加而逐漸遞減，乃意味著投資者為風險厭惡者。
由圖3-4.1中可看出，當兩投資案具同樣滿足程度時（效用為14時），風險趨避者寧願選擇期望所得較低但具確定性之C₂點，而不願擇期望所得較高但不具確定性之D點。而C₂點與D點間期望所得之差距，為因不確定性所產生之風險溢酬（或稱風險貼水）。

投資者為要獲取較大「期望所得」，並不在意投資案是否具確定性結果，相對的，願意承擔較大風險來追求較大滿足程度與利潤。
在圖3-4.3中，假設投資者投資某案（C點），期望所得為20萬元，如果有另一投資機會，期望所得為10萬元（A點）或30萬元（B點）的機率各為5，因此組合之期望所得也為20萬元（D點）（10萬元×0.5＋30萬元×0.5＝20萬元），但是C點的效用為10，小於D點之13，此表示投資者寧可冒較大風險接受不確定性之投資案而獲得較高之效用（滿足程度）。
由圖3-4.3中可看出，從A點到B點的切線斜率逐漸遞增，此表示增加每一單位的期望所得及隨之而來的風險時，投資者所獲得的總效用（滿足程度）之增加量是隨著期望所得之增加而逐漸遞增，乃意味著投資者為風險愛好者。