土地與不動產之特性 » 大家之Good Partner

一、土地之特性

因為土地是構成不動產的要素之一，因此土地所具有的特性，其對不動產而言，也應具有其特性，只是並不適用所有之不動產，舉例而言，有一塊土地已蓋大樓，則它可能不具有土地自然特性其一的「養力」。本文參考林英彥教授與廖咸興教授_（_1-1_）對土地特性之詮釋而歸納整理，並就土地的自然特性、人文特性及資源特性分別說明，請詳見圖1-1及表1-1至1-3。

表1-1 土地之自然特性
特性要項	意義說明	衍生之現象
具有積載力	土地能承載各種物體或活動，並使之發揮功能，例如土地能成為人類活動的立足基地或可以興建各類建築物。	－
具有養力	土地能供給植物生長、繁殖所需要營養份的能力。	－
數量固定性	土地無法再生產，而此種特性使土地具有獨占性與有限性。	土地利用趨於集約化，並且會使土地價格上漲
不可移動性	任何一塊土地位置皆固定，因為此種特性使得土地會因地理區位或經濟區位之關係而產生不同效用與優劣之分。	使得土地有優劣之分而產生差額地租_（_1-2_）
個別性或地域性	每一塊土地所具備的生產條件或利用價值，皆有很大的差異，或土地所附著之區域地段，其所具備的生產條件或利用價值也會受到地段屬性的影響而具很大的差異。	易造成土地獨占而產生差額地租
生產力永續性	土地只要能以一般正常的加以利用，則生產性或利用價值永不會消滅。換言之，可使擁有人具有永續不斷的收益。	會使人樂於對土地產生投機或投資之行為

表1-2 土地之人文特性
特性要項	意義說明	衍生之現象
用途多樣性	一塊土地可以作各種不同的用途使用，例如農地、林地、建地等。	1. 造成土地價格不同。 2. 此與土地「最有效使用原則_（_1-3_）」有密切關係。
社經位置可變性	土地位置雖然固定，但社會經濟位置會因交通之方便、公共設施之建設等而改變。	都市商業中心之改變、都會核心之改變
合併分割可能性	土地可依買賣、交換、徵收、佔有等行為而予合併或分割。	1. 可能因土地之細分而造成畸零地或減少其開發效益。 2. 可能因土地之合併而增加其開發效益
投資改良可行性	土地可透過人為的資本或勞力投資，而提高或改良土地之效能。	收穫遞減法則_（_1-4_）之形成

表1-3 土地之資源特性
特性要項	意義說明	衍生之現象
可提供不同基本財貨	土地可生產人類所需之糧食、供人類居住使用、供交通運輸等。	產生各種不同性質使用地
土地可提供天然富源	土地具有各式各樣之天然富源，例如石油、礦產等。	－
可透過轉換程序改變既有使用方式	經由開發轉換：土地可經由開發變成農地、住宅、工業廠房、辦公大樓等。經由變更轉換：變更土地使用類別、使用項目或使用強度等。	1. 經由開發之轉換會創造使用價值。 2. 經由變更之轉換其轉換過程會影響許多不同利益團體之權益。
需求改變引發土地使用轉變	由於生活型態之改變產生不同之需求，致使對土地需求改變而引發土地使用轉變。包括土地使用變更、都市更新等。需求之改變主要來至消費系統、生產系統與政府管制體系等之轉變。	轉換過程會影響許多不同利益團體之權益。

二、不動產之特性

不動產的特性與土地特性是息息相關的，上述之土地特性大部分也屬不動產的特性，但是不動產就實務而言，比較偏向商品的屬性，因此，不動產的商品特性與經濟特性較為重要，以下內容乃本文參考廖咸興教授_（_1-1_）之詮釋而整理，詳見圖1-2及表1-4至表1-5。

表1-4 不動產之商品特性
特性要項	意義說明	衍生之現象
不可移動性	不動產定著於土地上，因此具不可移動性，無法和一般商品一樣可透過交通運輸供給不足之另一地區市場。	當市場供不應求時，價格會大幅上揚；當市場供過於求時，價格會大幅下跌。
高價值性	不動產少則百萬，多則千萬，為較昂貴商品。	1. 使得市場之需求與有效需求_（_1-5_）的差距甚大。 2. 消費者大都必須貸款購置。 3. 不動產租賃市場存在原因之一。
異質性	任何不動產之區位環境、基地條件與建築型式等各個因素皆不盡相同。即不動產商品無法像其他商品般生產完全相同。	為形成住宅市場過濾現象_（_1-6_）原因之一。
耐久性	不動產生命週期很長，一般RC建築物的物理耐用年限至少也有五、六十年，而土地幾乎為無限。	1. 為形成住宅市場過濾現象原因之一 2. 使得不動產所有權者較易獲得長期之貸款。
多樣性	不動產商品一般可分為住宅、商業、工業、農業、休閒等具多樣性。	形成各種不同次市場
互賴性	各不同類型之不動產其使用機能彼此是相互關聯的，例如住宅需要有商業活動及休閒設施來支持。	周邊不動產之類型與設施的狀況會影響對象不動產之價值
所有權可分割性	不動產可藉由法律或契約而將所有權分割形成多數人共有之所有權，包括分別共有_（_1-7_）、公同共有_（_1-8_）及信託共有_（_1-9_）等	－
所有權與物權獨立所有	不動產除所有權外，尚有典權、抵押權、地上權、永佃權及地役權等五種物權，其物權之所有者與所有權之所有者可為不同之人。	－
兼具投資財與消費財特性	不動產不但具投資性，同時也可以居住使用產生消費性	可增加不動產的投資意願
具環境影響性	不動產商品之價值不僅是本身的條件所形成，其周圍環境、公共設施或鄰居關係等皆具有相當之影響性。	「外部性原則_（_1-10_）」之形成

表1-5 不動產之經濟特性
特性要項	意義說明	衍生之現象
兼具消費財與資本財特性	不動產不但可提供人們消費使用（如住宅），也可作為生產其他財貨的中間投入（如工業廠房）。	－
商品間具有價格交叉彈性	係不動產不同商品其彼此間價格與需求量或供給量會相互影響。	不動產商品間會產生「互補關係」與「替代關係」
開發使用具有外部性	不動產開發對已開發既成環境可能產生交通擁擠、環境污染、公共設施（設備）不足等外部成本，也可能產生帶動地方繁榮與增加就業機會等外部效益。	提出「外部效果內部化_（_1-11_）」之理論及政策。
土地供給具有限性	在特定區域中，由於土地數量與位置皆固定，又若要開發新生地會產生成本過高等因素，所以土地供給就具有限性。	會產生地價高漲

【註1-1】：林英彥教授（土地經濟學通論五版 P3~P6）；廖咸興等三位教授（不動產投資概論三版 P17~P23）

【註1-2】差額地租（Differential Rent）：由於土地的肥沃度不同或位置的差異，使土地之間產生不同的收益，或由於收穫遞減的關係，使同一土地其先後投資之間產生不同的收益，以上皆稱為差額地租。

【註1-3】最有效使用原則（Principle of Highest and Best Use）：為形成不動產價格原則之一，而所謂最有效使用，是指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法前提下，所作得以獲致最高利益之使用。（估價技術規則2-14）

【註1-4】收穫遞減法則（Law of Diminishing Returns）：又稱為報酬遞減法則、增加生產的遞減法則、純收益遞減法則、邊際生產力遞減法則、土地法則。

係在技術條件不變，在一定面積的土地上，投下勞力或資本超越某程度後，收穫量的增加，在比例上反而減少，即收穫增加量的比率不及資本或勞力的增加率，這種現象在經濟學上稱為收穫的遞減法則。

【註1-5】有效需求（Effective Demand）：是指人所意願，而且有能力購買的財貨與勞務的量，此為影響市場財貨價格變動的主要因素。

【註1-6】住宅市場過濾（Filtering）現象：是指在住宅市場中之住宅擁有者或使用者、住宅品質及住宅的相對價格隨時間發生改變的現象。

住宅市場過濾過程有兩種現象，即下濾（Filtering Down）及上濾（Filtering Up）。下濾現象為住宅擁有者或使用者轉變為較低收入者、住宅品質降低或房屋價值或租金降低；上濾現象則為較高收入者追求更高水準住宅，或藉由都市更新或舊屋拆除重建，將原為貧民窟或較低收入者居住地區轉而為較高收入者所進住。

【註1-7】分別共有：分別共有者，乃數人按其應有部分，對於一物共享有所有權者（民法8171條），如公寓各住戶之土地持分。

【註1-8】公同共有：公同共有者，謂依法律規定，或依契約之約定，成立公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者（民法8271條），如祭祀公業。

【註1-9】信託共有：以共同基金的模式發行受益憑證，向大眾募集資金進行不動產投資。受益憑證的持有人雖不能有直接處分資產之權利，但受益憑證卻可自由的轉讓或轉售。

【註1-10】外部性原則（Principle of Externalities）：為形成不動產價格原則之一，係因為不動產的外在環境因素影響，對其價值可能產生正面或負面之效應，例如附近有公園綠地，會增加不動產之價值。

【註1-11】外部效果內部化：即對產生「外部不經濟」的行為者課稅，並對提供「外部經濟」的行為者加以補貼，可使外部效果讓產生者自行負擔或享受，此即將外部效果內部化。