房地產之蛛網理論（Cobweb Theory）

一、蛛網理論基本說明：

（一）是一種的均衡變動模型，用來解釋生產期比較長的產品之均衡點，隨時間變動的情形。

（二）蛛網理論對生產期比較長之產品，在各期的供給、需求與價格做了兩個假設，並據此推論均衡點如何隨時間而變動，其假設如下：

1.前一期的價格決定本期的供給量

2.需求線上的需求量與本期供給量相等之點，決定本期價格。如此循環，依次遞演。

（三）蛛網理論有逐漸收斂到D與S交點的趨勢，也有可能向外發散，或持續固定性的波動，端視D與S的相對斜率而定。

1.當｜tanα1｜＞｜tanα2｜：收斂變動

即當供給線的斜率大於需求線斜率的絕對值時，價格會趨向某一均衡值收斂。

2.當｜tanα1｜＝｜tanα2｜：永久固定性波動

即當供給線的斜率等於需求線斜率的絕對值時，價格會依相同的幅度而不斷上、下跳動。

3.當｜tanα1｜＜｜tanα2｜：發散變動

即當供給線的斜率小於需求線斜率的絕對值時，價格不會趨向某一均衡值收斂。

二、房地產之蛛網理論：

（一）由於房屋之生產期間較長，從建築業者作決策至產品完成供應，至少有二年（指透天房屋）至四年（指大樓）不等之時間落差。依蛛網理論假設：（1）前期價格決定本期產量，（2）本期產量決定本期價格。

（二）當供給線的斜率大於需求線斜率的絕對值時，房屋之需求曲線D與供給曲線S，決定房地價Po。次由於房屋需求突增，D移至D’。惟房屋供給量短期固定在Qo，無法改變，致房地價上升至P1。房地價在P1時，此時原有建築業者增加生產，新的建築業者又不斷加入，致下一期供給量增加至Q1。在Q1產量下，房地價下跌至P2。依此類推，將由a→b→c→d→e→f……而趨向新均衡點z。也就是房屋價格朝某一均衡值調整，而房屋價格波動性也會愈來愈小。

（三）但當供給線的斜率小於需求線斜率的絕對值時，房屋價格不會趨向某一均衡值收斂，即房屋價格不會朝某一均衡值調整，並且價格波動性也會愈來愈大。

三、對房地產市場之影響：

（一）由於房屋供給落後現象產生，造成房地產市場供不應求，房地產價格高漲將維持一段時間，短期間難以平抑。

（二）由於房屋供給落後現象產生，造成房地產市場供過於求時，銷售低迷情況將會持續一段時間，短期間難以復原。

（三）由於存在蛛網理論現象，加深房地產價量波動的幅度與時間，造成景氣循環。

參考資料

許文昌土地經濟學導論初版文笙書局

許嘉棟等四人經濟學理論與實際四版翰蘆圖書

蔡怡純台北地區不動產價格波動與蛛網理論台灣土地研究 96年