增加資產的機會不是永遠存在

有很多住戶認為我根本不用急著更新，其理由包括我的房子區位好放愈久房價就會愈高、我可以慢慢選擇給我條件更好的實施者（建商）、政府搞不好獎勵值會越來越高等各式各樣，這些理由對不對？我不敢全部都不對，但是各位有沒有曾經想過一點，未來的時空環境是不是會永遠站在您這一邊？都市更新讓您增加資產的機會是不是永遠存在？我舉以下幾點來與各位討論，我相信您會認同我的觀點。

（一）區位有成長也有頹敗，精華地段不會永遠是精華地段

「我現在住的是精華區（例如台北市的大安區），區域的房價是越來越高，所以我的房子放久一點再來更新，以後的價值會更高」，乍聽之下好像很有道理，但是真的是這樣嗎？我只要以台北市的都市發展過程來說明，或許您就會不認同上述的說法。

1960 年代以前台北市的精華區（經濟重心）是在中山北路以西的火車站附近地區、西門及大稻埕等地區，也就是現在的萬華區、大同區及中正區的西北側等區域。而1960年代至1970年代，火車站以東的地區開始快速發展，包括中山北路以東，敦化南北路以西所涵蓋地區，即現在的中正區北半邊、中山區南半邊及大安區西半邊，而火車站以西的傳統市區開始逐漸沒落。1970年代至1980 年代，更進一步往東發展到了基隆路的邊界上，包括中山北路、羅斯福路，以及基隆路與基隆河所圍成的區域，即涵蓋中正、中山、大安、松山等行政區，而火車站以西的傳統市區更是加速沒落。至1990 年代末期，定位為台北市商業副都心之信義區崛起，並且由於台北市發展新產業特區，包括內湖科學園區及南港經貿園區等，使得內湖區也加速發展。到了2000年代，信義區成為台北市最精華之地區，同時內湖區及南港區也逐漸變成信義區之後花園。

好了，寫了一堆台北市的都市發展過程，不知道您有沒有看出一些端影，也就是標題所寫的「精華地段不會永遠是精華地段」。1960 年代萬華區是台北市的精華地區，而到現在（2012年）經過50年後，房價不到大安區之一半，並且我們由表1可看出一項有趣的狀況，就是愈早發展成型的區域，房價的漲幅似乎愈小，而正急速發展的區域（南港區）漲幅最大。您有沒有想過，是否未來某一天，次早期發展的中正區或中山區也會變成今天的萬華區，而發展潛力十足的南港區可能會變成第二個信義計畫區。

接著我們來看表2台北市都市更新案件審議及核定分析表，由表中我們可看出有趣的事，一些更需要都市更新的地區，例如萬華區、士林區等反而審議及核定的案件比較少，而比較精華地區如大安區、信義區等反而審議及核定的案件比較多，為何會如此呢？其實道理很簡單，愈精華地區的房價愈高，並且愈容易銷售，所以風險較低而利潤較高，實施者（建商）就較有興趣進來，相反的，愈頹敗的地區因小環境差，房價不易拉高，並且銷售風險較高。

（二）當房屋成了孤兒，可能永遠沒發財機會

不知道您有沒有這種經驗，當您在街上逛時，偶爾您會發現兩棟新蓋大樓之間夾著一棟孤單單的老舊公寓或透天厝，或是一棟孤單單的老舊公寓或透天厝被一棟新蓋大樓所包圍，為什麼會這樣呢？這就是當初大樓要蓋時建商與孤單老舊公寓或透天厝的地主條件談不攏而將這塊基地切掉不納入興建範圍內。當您家成了孤單的老舊公寓或透天厝時，您增加資產的機會真的是沒有了，因為太小的基地無法創造價值出來，沒有建商或土地開發商會再來找您談買賣之事，即使會來找您談一定會把價錢砍得很低，如果幸運的話，您也只能賺到小錢。

一個很簡單的道理，建商要承當風險他一定要有最低需求的利潤，當住戶開出的條件無法讓他達到最低需求的利潤時，自然而然就不會與住戶妥協，最後只有忍痛割愛。都市更新也是一樣，如果實施者（建商）無法與某棟住戶達到共識時，也是有可能在都更法令規定允許之下，將無法妥協的住戶排除在都市更新單元外，這樣一來，被排除掉的老舊房子以後要翻身的機會可能就遙遙無期了。

所以，我常在想一件事情，人真的不能太貪，太貪不但可能發不了財，最嚴重的可能連命都沒了，正義國宅的案例就是最值得深思的案例。

（三）所有權人愈多，發財機會就愈難

一件很現實與殘酷的事情是您我都無法避免的，就是人都有生老病死，老舊房屋大部分都是老一輩辛辛苦苦所奮鬥出來而擁有的，但是歲月是不饒人的，當老一輩的駕鶴歸西時，房屋所有權一定是兒女繼承，如此一來，房屋所有權人就會愈來愈多，而人多意見多，以後要更新整合成功的機會就會愈小。

（四）曾經被建商放棄的區域，其他建商會再進來的機率就會愈低

任何一個行業的圈子都不會很大，房地產業也是一樣，當某地區建商進來整合不了而放棄後，這個消息在業界幾乎都會知道，如此一來，此消息如果沒有沉澱二至三年，是沒有建商會願意再進去與住戶談的，但是經過二至三年後，也不能保證會有建商願意去與住戶談。

其道理很簡單，基地能作的餅（開發強度）是固定的，建商最低需求的利潤也是每家差距不會很大，別人都放棄了，我為什麼要再花成本與心思進去嘗試，除非建商看好未來房地產會有一波不錯的行情，並且此區域是不錯的區域，否則建商不會把重點放在別人放棄的案子上面。