形成不動產價格之原則
形成不動產價格之12原則（不動產估價12原則）
需要與供給原則（Principle of Demand and Supply）
變動原則（Principle of Change）
替代原則（Principle of Substitution）
最有效使用原則（最高最有效利用原則）（Principle of Highest and Best Use）
均衡原則（Principle of Balance）
收益遞增遞減原則（Principle of Increasing and Decreasing）
收益分配原則（Principle of Returns Distribution）（又可稱剩餘生產力原則 Principle of Surplus Productivity）
貢獻原則（Principle of Contribution）
適合原則（Principle of Conformity）
競爭原則（Principle of Competition）
預測原則（Principle of Anticipation）
外部性原則（Principle of Externalities）
需要與供給原則（Principle of Demand and Supply）
一、完全自由市場下之供需均衡法則
在完全自由市場下，一般財貨之價格，是決定於需要與供給之均衡點。如價格低於此均衡點，需要便超過供給，價格則隨之提高。反之，如價格高於此均衡點，供給即超過需要，價格隨之下降，此種恃形稱為供需均衡法則。
二、供需均衡法則成立要件
（一）供給者與需要者各為同質之商品而進行競爭
（二）同質之商品隨價格變動而自由伸縮其供給量
三、不動產獨特之需要與供給原則
（一）不動產也是財貨之一種，故其價格也與一般財貨同樣，受需要與供給之影響。
（二） 但因不動產有自然特性與人文特性，致上述完全自由市場下之供需均衡法則的適用發生困難，而形成不動產價格所獨特之需要與供給原則。
因具固定性、不增性、個別性：供給與需要限於局部地區；供給量有限，競爭主要在需要面；形成獨佔價格、寡佔價格之頃向較強
因具個別性：代替性有限
需要者與供給者均不容易瞭解何處有供給或需求。
（三） 不動產不能依供需均衡法則來決定其價格，但其價格仍然受需要與供給關係之影響，而價格也會影響需要與供給，所以不動產價格有所謂雙重之性格。
（四） 進行不動產估價時，應加入時間因素，作動態分析。
變動原則（Principle of Change）
一、基本說明
（一） 不動產價格是由廣泛多歧之價格形成因素互相作用而形成的，而此等價格形成因素經常在變動移轉。
（二） 不動產市場上變動的現象亦隨處可見，各項因素的變動，會影響不動產的需求與供給，進而影響個別不動產的價值。
二、運用要領：
（一） 進行不動產估價時，必須分析該不動產之效用、稀少性及有效需要，及使此等條件發生變動之一般因素、區域因素與個別因素。
（二） 進行不動產估價時，應注意對各因素互相之間的因果關係作動態把握。應注意期日修正問題。
（三） 在市場比較實例之運用中，須就查證、搜集資料之時間因素慎以過濾。若在交易頻繁且價格漲幅迅速之地區，其調查或搜集資料之期間必須縮短在一至二個月內；而在交易平淡且價格漲幅不大地區，所查證資料或可長達半年、一年。
替代原則（Principle of Substitution）
一、基本說明：
（一） 替代原則認為，不動產購買者與出售者有選擇權，即有其他具相似使用的不動產可供作替代利用。
（二） 某不動產之價格，受與該不動產同類型且有替代可能之其他不動產價格所牽連，即會互相競爭，使其價格互相牽引而趨向一致。
（三） 某一不動產是否可作為另一不動產的替代，係依其使用、構造設計、或獲利能力加以考量。
（四） 替代原則為所有三種傳統估價方法：市場比較法、成本法、與收益資本化法的基礎。
二、替代原則成立之依據：
（一） 不動產之價格受到同類型不動產或其他可替代滿足效用的不動產所牽連。
（二） 同類型不動產彼此互相競爭，使其價格趨於接近。
（三） 市場比較法即因替代原則而成立；原價法也因重置同樣的不動產，而對原有不動產具替代作用，故得以成立
（四） 與收益法亦有密切關係
三、替代原則在不動產估價之應用：
（一） 市場比較法：比較法所蒐集之案例與勘估標的作比較，以比較標的價格為基礎，推得勘估標的價格，即替代原則之應用。
（二） 成本法：成本法係以重新建造成本扣減折舊，求得勘估標的價格之方法。其中重建成本是使用與勘估標的相同之建材、施工等，重新複製建築所需之成本，即替代原則之應用。
（三） 收益還原法：收益法應蒐集與勘估標的特性相同或相似之比較標的最近年間總收入、總費用與收益資本化率，以推算勘估標的之總收入、總費用與收益資本化率，即替代原則之應用。
四、實例運用要領：
（一）相同土地使用分區之比較替代
如均為住宅區可作替代性之市場比較，可反映相似效用的價值:但在實施容積率地區，其容積率規定不同,即無法同等效用之替代。
（二）相同地區環境之替代
環境類似方能有相近的效用，因此，例如：台北市大安區的不動產與龍山區即有甚大的差異，即使價值相當，但環境相異，故無法作合理之替代比較。
（三）相同條件及結構之替代
例如:同是中華工程顧問公司開發之工業區，一在高雄加工出口區，一在楠梓加工出口區，建築物同是RC造二層廠房、高度、外觀、內飾均相同，其重建成本之費用相同，即可作最適之替代比較標的。
（四）相同投資報酬的替代
以辨公室產品為例：台北市目前的辦公室集結區大致有南京東路、復興北路、民生東路、松江路、台北車站等地區，雖然它們分屬不同行政區，但以辦公室市場而言，在區位、交通、公共設施均相當便利的情況下，台北市已成為國際性都市，其受經濟景氣、社會等影響均相同的情形下，辦公室之租金水準差異不大，因此可採大範圍的替代比較，以為公平客觀評估之依據。
五、替代原則與供需原則之異同：
（一）供需原則
建立於競爭原則之前提。
認為替代性有限，價格隨供需數量之增減而變動。
（二）替代原則
強調不動產價格與其他不動產或財貨價格有互動關係。
不動產估價被稱為：「在一連串之價格秩序中，指出對象不動產價格的適當位置」其原因即在此。
（三）兩項原則均以同一供需圈內，同種類之不動產供需情形為論述為前提。
均衡原則（Principle of Balance）
一、本原則有下列三種均衡現象：
（一）生產要素之均衡
不動產價格受土地、資本、勞力、及經營等四項生產因素之組合所影響，當此等生產因素之配合或得最適當之均衡時，不動產之效用（收益性或舒適性）便能高度發揮。
即經由土地之提供，企業家（即建築投資者、或土地開發者）之規劃、設計，投施資本勞力以改良土地或建築使用，此四項缺其中一項即無以達成均衡，並創造不動產之最適價值。
（二）土地與建築物之均衡
當土地使用計畫或建築法規決定某一宗土地之利用強度時，建築物之設計樓層、面積或用途，應與之協調配合，否則，過度或低度利用均無法創造不動產最適價值。
（三）建築物設備之均衡
建築物設備需配合法令規定配置：例如：台灣地區六層以上建築物需有電梯之規定。
視建築物用途而增減設備，例如：75年以後，辦公大樓流行以自動化設備強化建築物功能，以創造高價位及提高銷售率。
因此，建築物設備之均衡，可決定不動產的最適價格及其最大收益。
二、 均衡原則再加上適合原則，即內部構造要素為最適當之組合，加上對外部的情況也最適合之狀況時，就是最高度最有效使用狀態。
三、均衡原則與收益遞增遞減原則之關聯
（一） 均衡原則：不動產內部之構成要素保持均衡，以達成最有效使用。
（二） 收益遞增遞減原則：在生產技術一定下，固定某項生產要素，而不斷增加另項生產要素，其邊際產量起初呈遞增現象，增加至某一點以後反呈遞減現象。
（三） 二者之關聯：收益遞增階段表示變動生產要素太少，固定生產要素相對太多，生產要素配合不適當；收益遞減階段表示變動生產要素太多，固定生產要素相對太少，生產要素配合不適當。生產要素配合不適當，就是不符合均衡原則，故兩項原則是相通的。
收益遞增遞減原則（Principle of Increasing and Decreasing）
一、基本說明：
（一） 即增加諸生產因素之一單位投資量時，收益隨之增加（收益遞增法則），但達到某點以後，如再追加投資，其收益不會與追加投資比率增加（收益遞減法則）。
（二） 此原則是以構成生產要素之一個數量逐次增加或減少，以發現收益的邊際點，以此邊際點檢查構成要素之均衡是否適當。（與均衡原則之關係）
二、收益遞增遞減原則反映以下兩種現象：
（一） 一般所謂土地利用強度越高，或投施較高的勞力、資本，將有較高的收益發生，事實上，本原則說明此一現象之不確實。
（二） 經濟樓高可反映市場上對於不動產市價、樓層的接受能力，以決定土地最適利用。
因此，收益遞增遞減原則應與最高最有效利用原則互為配合，以為決定土地最大價值。
收益分配原則（Principle of Returns Distribution）
一、基本說明：
（一） 又可稱剩餘生產力原則(Principle of Surplus Productivity) ，是已支付其他生產要素的成本後，剩餘給土地之純收益。
（二） 剩餘生產力原則，提供了土地報酬剩餘觀念與剩餘估價方法之觀念基礎。
（三） 生產的四項要素，土地、勞動、資本、企業家（經營）。提供這四項要素的報酬，分別為土地為地租、勞動為工資、資本為利息、企業家（經營）為利潤。經營不動產之收益，應明確區分多少是屬於不動產貢獻之收益，多少是屬於經營者貢獻之收益，在運用收益資本化時，特別重要。
（四） 在市場無法取得土地價格之比較實例時，運用土地開發分析法或土地殘餘法，即以收益分配原則推估地價。
貢獻原則（Principle of Contribution）
一、基本說明：
（一） 即不動產之某部分，對該不動產全體之收益有何貢獻。
（二） 此原則可用於把握土地或建築物之追加投資，即不動產一部份改良改造等，對該不動產全體價格之貢獻程度，故能判定不動產之追加投資是否適當。
適合原則（Principle of Conformity）
一、基本說明
（一） 指該不動產與其外部環境保持均衡，以達成最有效使用。例如：車站附近開設速食店、學校附近開設書局等。
（二） 即不動產要與環境相配合，因為該不動產能適合其環境，則該不動產之收益性或舒適性能發揮最大限度。
（三） 當不動產特徵與市場需求調合時，不動產的價值才得以創造與維持
（四） 是以對環境等外部情況是否保持均衡來判定最有效使用。
二、運用說明
（一） 特定地區各不動產的類型與使用，可能因各所有人對構造物之特定類型、寧適感、與服務有共同偏好而相調合。
（二） 使用分區管制規則和地方政府規範土地使用的計畫，也對調合有所貢獻。
（三） 個別市場也以價格方式建立調合標準，依據進化原則，較低價值不動產，若座落在較高價格之鄰里地區，將比在其他鄰里地區的不動產更有價值；在退化原則之下，較高價值不動產，若座落在較低價值鄰里地區，將比在其他鄰里地區的可比較不動產更無價值。
競爭原則（Principle of Competition）
一、一般財貨之競爭說明：
（一） 一般情形，凡是有超額利潤之產業，必然會為追求此利潤而發生競爭，因而促使供給增加，價格降低。結果超額利潤減少，終歸消滅。
（二） 價格低之情形也會引起競爭，即需求增加，結果價格提高，需求者方面之利益消減。
（三） 競爭會在需求與供給雙方發生，但一般財貨在自由公正之競爭下，價格是在需求與供給之均衡點上成立，故競爭原則是需求與供給原則之前提，二項原則有密切關係。
二、不動產之競爭說明：
（一） 不動產因具有固定性、不增性、個別性等特殊性格，故在供給方面較不易引起競爭，競爭主要是在需求者之間進行。
（二） 每一宗不動產，通常與具相似特定市場的其他不動產競爭，甚至與不同市場的不動產競爭。例如：獲利好的汽車旅館，面臨與最近新成立的汽車旅館競爭；現有住宅用地，與新開發土地競爭；以及市中心零售不動產與郊區購物中心競爭。
三、競爭原則與替代原則之關聯：
利用不動產而能獲得超額利潤時，該不動產之需求將提高，競爭激烈化。但超額利潤會因土地之需求提高，土地價格上漲而消除。這種競爭，是以替代性較小者，愈有提高價格之傾向，商業地即為其例。又替代性效大者，如住宅地，其競爭如果激烈化，則需要轉向他方，價格上漲不如商業地。可見競爭原則與替代原則是相關聯。
預測原則（Principle of Anticipation）
一、基本說明：
（一） 在不動產市場，其不動產的當前價值，通常不是依據其歷史價格或生產成本而定，反而是決定於市場參與者對未來利益的預測。
（二） 對有收益性之不動產投資者，是在預測該不動產將來所能獲得之收益下所進行之投資。
（三） 不動產價格也受預測價格形成因素之變動所左右。
（四） 預測是要預計將來之變動，所以預測原則與變動原則有密切關聯。
外部性原則（Principle of Externalities）
一、基本說明：
（一） 不動產之外在環境因素，對其價值可能產生正面或負面的效應，例如附近有公園，會增加不動產價值。
（二） 不動產比其他經濟財、服務或商品，更強烈地受外部性影響。不動產因其實體不可移動，更易受許多類型外部性的影響。
（三） 外部性可能是指標的不動產附近的不動產之使用或實體特徵，或指影響標的不動產所在競爭市場的經濟條件。例如：形成商圈之家計單位購買力增加，可能對不動產的預期出售價值（產生收益）有正面影響。
（四） 外部性影響，可能大到國際或國家，或小到由區域、社區或鄰里地區擴散發生。
最有效使用原則（Principle of Highest and Best Use）
一、基本說明：
（一） 所謂最有效使用，是指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法前提下，所作得以獲致最高利益之使用。（估價技術規則2-14）
（二） 最高最有效利用，可定義為：空地或已改良不動產在合理的且可能的範圍之合法使用，其為實體上可能的、獲得適當市場支撐的、財務上可行的，並且形成最高價值。
（三） 不動產價格是以能使該不動產之效用作最高度發揮之使用方法（最有效使用）為前提，所能把握之價格為標準。
（四） 由於土地使用可能被已作改良物的現狀所限制，因此，最高最有效利用可分別按空地或基地假設為空地之情況，與不動產已有改良物兩種情況，來決定其最高最有效利用。
（五） 土地假設為空地的最高最有效利用，反映的事實是土地價值源自預期潛在的土地利用。不動產已有改良物的最高最有效利用，指在現有構造物下，不動產之最適使用。
（六） 做最有效使用之判定時，應留意使用的方法，應為具有良好意識及通常之使用能力者所可能採用之方法，同時也需要在相當期間內能維持使用收益之方法。
（七） 最有效使用：應以變動原則與預測原則為基礎
（八） 如何選出最有效使用：需要運用均衡原則、收益遞減原則、收益分配原則、貢獻原則、適合原則、及競爭原則。
二、判斷是否為最有效使用應注意之事項
（一） 使用方法：具良好意識與一般使用能力者，所可能採取之使用方法，而非有特別經營能力者所採取之獨特方法。
（二） 持續性：此種使用收益之方法能夠維持相當一段時間，而非只是短暫性，或長到不可預知的未來。
（三） 合法性：最有效使用不可違反各種公法上之管制，如使用分區、容積管制等。
三、最有效使用原則在不動產估價之應用
（一）收益法：
收益法，指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。（估價技術規則28）
客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推定計算之。（估價技術規則29）
（二）土地開發分析法：
土地開發分析法，指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。（估價技術規則67）
如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。（估價技術規則71）
四、影響土地最高與最佳使用之因素：
（一） 技術因素：土地最高與最佳使用是現今工程技術可以達成或興建之使用。
（二） 經濟因素：土地最高與最佳使用是能使該宗土地獲致最高淨收益之使用。
（三） 法定管制因素：土地最高與最佳使用是在合法前提下之使用，亦即受法定管制（如建蔽率、容積率、建物高度比、航高限制等）之限制。
本文內容資料取自「林英彥 不動產估價（第九版）」、「美國估價學會 不動產估價（中文版）」、「卓輝華 不動產估價實務及理論（88年）」及「許文昌 不動產估價理論（第二版）」等作重點整理。
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