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不動產次市場(sub-market)之意義

將整體不動產市場以屬性予以區分成為多個個別市場或將具有相當程度替代性的不動產匯集成一個個別市場而形成多個個別市場，因此，次市場是整體市場的部份集合。

而個別次市場可以透過整體市場與其他次市場產生關連性，此關連性可以從市場價格與數量的波動而表現出來。

對於如何將不動產市場區分成多個次市場，其可從兩個方向進行，一為需求面，即以人為導向；另一為供給面，即以產品為導向，以下分別說明之：

係依據消費者之特性，可將市場加以分成較小但同質性較高的多個小市場，並使各區隔的小市場中存在有需求及行銷的群體，而形成各不同的次市場。此種從需求面區分次市場則與行銷學中的市場區隔觀念一樣，因此也可稱為市場區隔（Market Segmentation）。

一般常見的需求面次市場之劃分如下：

（一）依年齡組成而劃分：例如將購屋者年齡劃分為25歲以下、25~35歲、35~45歲、45~55歲、55歲以上等五個項次。

（二）依家戶人數而劃分：例如將購屋者家戶人數劃分為1人、2人、3人、4人、5人以上等五個項次。

（三）依購買動機而劃分：例如將購屋者購買動機劃分為首購自住、換屋自住、首購投資、第二屋投資等四個項次。

（四）依家戶所得而劃分：例如將購屋者平均月收入劃分為3萬以下、3~6萬、6~9萬、9~12萬、12萬以上等五個項次。

（五）依需求偏好而劃分：包括房屋市場類型的偏好（預售屋、新成屋、中古屋、拍賣屋）、產品類型的偏好（透天厝、公寓、大樓）、居住面積的需求、空間格局的需求（二房一廳、三房二廳）、購屋總價的需求等。

此種觀念可稱為市場細分（Market Disaggregation），即將一區域之不動產市場，依據土地使用類別（例如：住宅區或商業區）、產品類型（例如：透天厝、公寓、大樓）、空間格局（例如：二房一廳、三房兩廳）等不動產本身之特性，區分成較小但較同質之群體，，而形成各不同的次市場。

一般常見的供給面次市場之劃分如下：

（一）依區域而劃分：一般皆依行政區劃分。

（二）依產品類型而劃分：例如就透天厝而劃分為獨棟透天、雙併透天、連棟透天等

（三）依空間格局而劃分：例如就大樓住宅之空間格局而劃分為二房一廳、三房兩廳、四房兩廳等。

（四）依房屋總價而劃分：例如將產品總價劃分為300萬以下、300~500萬、500萬以上等三個等級。

（五）依規劃坪數而劃分：例如將產品坪數劃分為20~30坪、30~45坪、45~60坪等三個等級。