產業產品目標導向開發策略案例說明

一、基地位置

洛陽停車場基地街廓，包括洛陽停車場、西寧國宅、萬華運動中心、中興國小及洛陽停車場南側住宅街廓。

二、區域商業活動人潮分析

若將區域商業活動人潮分為熱區、溫區、冷區及冰區四個層級，則就目前而言，本計畫區則位於人潮冷區及冰區所包圍阻隔之邊緣地區，而本計畫是否能突破此開發之不利條件，有待提出正確之策略方向。

三、策略主要內容說明

（一）孤島策略

1.說明：

本計畫區南側雖然鄰接西門町商圈，但西門町商圈之人潮熱區只至武昌街，並無延伸至本計畫區；而北側雖然是中央車站與中央公園整體計畫區，但尚未開發，何時能進入開發期也是未知數，又本計畫區與中央車站與中央公園整體計畫區被忠孝西路高架橋所阻斷，因此本計畫區目前猶如孤島，所以開發時應以區位特色作為主要考量引進最適當之產品以吸引特定目的或特定訴求消費者。

2.區位主要特色：

景觀佳；臨接外環快速道路；主功能之一為停車場，有足夠停車位；面臨河濱公園。

3.適合引進產品或產業：

暫不考量市場及財務可行性前提下，適合引進產品或產業如從景觀面切入為觀光旅館、特色或創意景觀餐廳、健康休閒產業、金融辦公大樓及景觀休閒住宅等；若從交通面切入為量販店、大型主題賣場及Outlet Center等。

（二）熱延策略

1.說明：

設法導引本計畫區南側西門町商圈熱絡之消費人潮至本計畫區，並借助本計畫所開發之產品或引入之產業，達到串連、延伸或擴大西門町商圈之效果，所以開發時應以環境特色作為主要考量。

2.環境特色考量點：

包括環境軟硬體公共設施、串連或延伸最佳動線、業態業種、主力商店及消費客源層等。

3.適合引進產品或產業：

暫不考量市場及財務可行性前提下，適合引進產品或產業包括中小型文藝展演空間；電影、表演藝術、軟體資訊及音樂等文化創意產業；電子資訊賣場；青少年或青年學生時尚流行產業；青少年或青年學生休閒娛樂產業。

（三）引爆策略

1.說明：

本計畫區目前鄰近週圍區域，雖然目前皆為消費人潮之冷區或冰區，但是未來都有發展之潛力，例如中央車站與中央公園整體計畫區之E1、E2及D1等街廓，因此本計畫有機會變成區域再發展之引爆點，而在此前提下，開發時應以產業特色作為主要考量。

2.產業主要特色：

包括具有一定層度經濟或消費規模、具多家特色主力店、多樣性消費或休閒選擇及具明確主題性等。

3.適合引進產品或產業：

暫不考量市場及財務可行性前提下，適合引進產品或產業包括大型百貨公司、購物中心及主題樂園等。

（四）受益策略

1.說明：

本計畫區若非要在短中期內開發，則可等中央車站與中央公園整體計畫區開發後，再進行開發，如此本區將會成為區域再發展之最大受益者，而在此前提下，開發時應以開發時程作為主要考量。

2.開發籌備時程：

可選擇在中央車站與中央公園整體計畫區之E1及E2街廓確定開發之時程。

3.適合引進產品或產業：

必須配合中央車站與中央公園整體計畫區之相關產品及產業，及考量西門町商圈未來當時之產業發展或轉變狀況。

四、策略評估比較分析

就短期開發為目標，其孤島策略、熱延策略及引爆策略，若從環境衝擊面、區域效益面、政府政策面及招商引資面加以評估比較，則可看出以熱延策略為最佳，而基於分散風險之考量，本工作團隊建議採「孤島＋熱延之策略」作為本案產品定位及執行之依據。

本計畫產業產品目標導向開發策略之比較分析表

評估項目	孤島策略	熱延策略	引爆策略
環境面	只有吸引特地目的消費者前來特定地點，較不會衍生大量人潮，故環境衝擊面不論是交通或設施皆較小。	熱延策略若成功，消費人潮除原商圈基本數外，必定會增加某程度之人潮，又人潮流動面較大，對環境衝擊會較明顯	本策略必須有相當程度之經濟規模使能奏效，因此環境衝擊面必定會較大
環境面	不利程度最小（●）	不利程度次之（◎）	不利程度最大（○）
效益面	本策略只以本身經濟效益考量為主，較不會顧及區域環境效益	本策略是從區域環境著手考量，故會對區域效益必會有貢獻。	本策略所增加商業經濟規模最大，對經濟與社會所帶來效益定會達到某種程度。
效益面	產生效益最小（○）	產生效益次之（◎）	產生效益最大（●）
政策面	本策略所能開發之產品，部份能符合北市府產業政策面	本策略所能開發之產品，大部份皆能符合北市府產業及文化政策面	本策略所能開發之產品，雖符合北市府產業政策，但並非所積極推動項目。
政策面	符合性次之（◎）	符合性最大（●）	符合性最小（○）
招商面	因為較無環境有利條件及設施支助，對投資廠商而言風險較高。	因為具有環境有利條件及設施支助，對投資廠商而言風險較低。	投資規模大，對投資廠商而言風險最高。
招商面	成功率次之（◎）	成功率最高（●）	成功率最低（○）