產業產品目標導向開發策略 » 大家之Good Partner

前提說明

當一塊基地要開發商業不動產時，若從基地周圍環境之商業活絡狀況、未來基地周圍可能開發之重大設施及基地本身引進產業與所開發產品特性等作為思考前提，而所發展出的開發策略，在此定義為「產業產品目標導向開發策略」。

商業活動層級

依據區域商業活動人潮之多寡，可將區域商業活動分成四層級，即人潮熱區、人潮溫區、人潮冷區及人潮冰區等四個層級，說明如下：

人潮熱區：即商業機能層級屬第一層級或第二層級者，例如台北市信義商圈、忠孝東路商圈、台北車站商圈及西門商圈等。
人潮溫區：即商業機能層級屬第三層級或第四層級者，例如民生商圈、天母商圈、師大商圈及公館商圈等。
人潮冷區：即只存在有日常最基本生活用品與服務功能之商店，為主要服務社區之居民，其商店包括小吃、早餐、自助餐、便利商店、雜貨店、日用品店、電器行及五金店等。
人潮冰區：主要是指無任何商業活動存在之區域，包括純住宅區、未開發區及頹敗區等區域

對於商業不動產之開發，若從產業產品目標導向作為主軸，則可依周圍環境區域商業活動之不同層級（即人潮熱區、人潮溫區、人潮冷區及人潮冰區等四個層級）而研擬不同主體策略。

策略架構與內容分析

產業產品目標導向開發策略共可分為四種主要策略，包括孤島策略、熱延策略、引爆策略及受益策略，以下就分別說明之。

一、孤島策略（圖1：A狀況）

如果基地周圍並無商業行為或活動人潮存在，或被任何自然或人為設施所阻斷，例如高架橋等，則基地猶如一座孤島。

以孤島策略作為開發主要策略時，開發時應以「區位特色」作為主要考量，引進最適當之產品以吸引特定目的或特定訴求消費者，例如區位特色為位於台北市內，並且面臨河濱公園景觀佳，此等條件下，基地開發適合引進產品或產業可從景觀面切入，為觀光旅館、健康休閒產業或金融辦公大樓等。

二、熱延策略（圖2：B狀況）

如果基地周圍不遠距離存在有商圈或夜市等，使得可設法導引商圈或夜市熱絡之消費人潮至基地，並可借助基地所開發之產品或引入之產業，達到串連、延伸或擴大之效果，則稱為熱延策略。

以熱延策略作為開發主要策略時，開發時應以「環境特色」作為主要考量，包括環境軟硬體公共設施、串連或延伸最佳動線、業態業種、主力商店及消費客源層等。例如基地如果位於西門町商圈旁，適合引進產品或產業包括中小型文藝展演空間；電影、表演藝術、軟體資訊及音樂等文化創意產業；電子資訊賣場；青少年或青年學生時尚流行產業；青少年或青年學生休閒娛樂產業等。

三、引爆策略（圖3：C狀況）

雖然基地周圍很少商業行為或活動人潮存在，但是未來周圍有發展之潛力，使得基地有機會變成區域再發展之引爆點，此稱為引爆策略。

以引爆策略作為開發主要策略時，開發時應以「產業特色」作為主要考量，包括具有一定層度經濟或消費規模產業、具多家特色主力店、多樣性消費或休閒選擇及具明確主題性等。例如適合引進產品或產業包括大型百貨公司、購物中心及主題樂園等。

四、受益策略（圖4：D狀況）

如果基地周圍不久以後會有重大開發案或建設進行，而基地也非要在短期內開發，而可等重大開發案或建設完成後，再進行開發，使得基地成為區域再發展之最大受益者，此稱為受益策略。

以受益策略作為開發主要策略時，開發時應以「開發時程」作為主要考量，而適合引進產品或產業，必須考量重大開發案之相關產品及產業，而選擇引入具有互補性或強化規模性之產品或產業。