地價分配率之意義：

  • 地價分配率乃是將平面地價（基地價格）作立體上下分配到各樓層的比率，與樓層別效用比率之差異在於，前者僅將土地之效用按各樓層位置加以分配，而後者則是除考量土地之外尚包含各樓層建築物之效用。
  • 就理論而言，地價分配率導源於樓層效用比率，因為樓層別效用比率包含土地與建物的效用，而地價分配率則單純表示土地部分效用比率。

地價分配率之求取方法：

方法一

  • 先求取樓層別效用比率之平均值
  • 求取 建築物效用比＝樓層別效用比率之平均值×建築物價格占該棟樓房全體價格（房屋＋土地之價格）之比率
  • 地價分配率＝樓層別效用比率－建築物效用

方法二

  • 從各層樓之出售價格，扣除建設公司之利潤、費用及建設費、剩餘之金額折算為比率，即為地價分配率。

方法三

  • 以各層樓之實質租金中扣除各項費用及應當歸屬於建築物之報酬部分，殘餘之租金折算為比率，即為地價分配率。

 

範例一：各樓層面積相同時之地價分配率

設建築物價格占該棟樓房全體價格（房屋＋土地之價格）之比率為60%

樓層別 單價 樓層別效用比率（a） 建築物效用（b） 地價分配率（a）-（b）
1 40,000 153.8 113.46×0.6＝68.1 85.7
2 30,000 115.4 68.1 47.3
3 28,000 107.7 68.1 39.6
4 26,000 100.0 68.1 21.9
5 27,000 103.8 68.1 35.7
6 28,000 107.7 68.1 39.6
7 28,000 107.7 68.1 39.6
8 28,000 107.7 68.1 39.6
9 29,000 111.5 68.1 43.4
10 30,000 115.4 68.1 47.3
平均 29,400 113.46 68.1 44.0

 

例二：各樓層面積不同時之地價分配率

設建築物價格占該棟樓房全體價格（房屋＋土地之價格）之比率為60%

樓層 建坪（m2）

（a）

 建坪比

（b）

 樓層別效用比

（c）

 效用比積數

（d）＝（b）×（c）

 建築物效用比

（e）

 地價分配率

（c）-（e）
1 274.80 1.00 100 100 66 34
2 308.82 1.12 105 117.6 66 39
3 308.82 1.12 110 123.2 66 44
4 308.82 1.12 113 126.56 66 47
5 268.68 0.98 114 111.72 66 48
6 213.78 0.78 115 89.70 66 49
7 185.34 0.67 116 77.72 66 50
合計 1869.24 6.76 773 746.50 462 311

樓層別效用比之平均值＝效用比積數合計/建坪比合計＝746.50/6.76＝110.43

建築物效用比＝樓層別效用比之平均值×建築物價格占房地體價之比率＝110.43×0.6＝66

 

例三：以各樓層之實質租金求地價分配率

求取步驟

  • 求 租金總額＝房地總價×期待利潤率＋必要經費
  • 求 歸屬土地租金＝土地價格×期待利潤率＋歸屬土地必要經費（土地稅）
  • 求 歸屬建物租金＝租金總額－歸屬土地租金
  • 求 建物之租金分配率＝歸屬建物租金/租金總額
  • 求 建物之單位實質租金＝大樓實質租金之平均單價×建物之租金分配率
  • 求 土地之單位實質租金＝各層樓之單位實質租金－建物之單位實質租金
  • 求 地價分配率＝土地之單位實質租金化成比率

 

實例說明

專有面積（m2）

（1）

 各層單位實質租金（元/m2）（2） 各層單位實質租金（元）

（3）＝（1）×（2）

 建物之單位實質租金（元/m2）

（4）

 土地之單位實質租金（元/m2）

（5）＝（2）－（4）

 地價分配率

（6）

 積數

（7）＝（1）×（6）

 分配比（積數比）

（8）
1F 62.40 1,814 113,193 880 934 0.41 25.5840 0.429
2F 56.15 1,452 81,529 880 572 0.25 14.0375 0.235
3F 58.85 1,270 74,739 880 390 0.17 10.0045 0.168
4F 58.85 1,270 74,739 880 390 0.17 10.0045 0.168
合計 236.25（a） 344,200（b） 2286 1.00 59.6305 1.000

 

  • （b）/（a）＝344,200/236.25＝1,457（元/m2） → 大樓實質租金之平均單價
  • 設建物之租金分配率＝604
  • 建物之單位實質租金＝1,457（元/m2）×604＝880（元/m2）

 

估價技術規則對地價分配率之規定

  • 以某一層樓之房地價格推估該區分所有建物基地權利單價時，得以下列方式估計之：

一、 某層樓之基地權利價格＝某層樓之房地產買賣價格－某層樓之建物成本價格。二、 某層樓之基地權利單價＝某層樓之基地權利價格／某層樓之土地特分面積。三、 基地單價＝某層樓之基地權利單價×平均地價分配率／某層樓之地價分配率。前項第三款某層樓之地價分配率公式如下：某層樓之地價分配率＝某層樓之樓層別效用比－平均樓層別效用比×全棟建物成本價格佔全棟房地總價格比率。

 本文內容資料取自「林英彥 不動產估價（第九版）」及「江穎慧 建立立體地價評估制度之研究  89年政大地政碩論」作重點整理。

版權所有 請勿盜用