樓層別效用比率

一、樓層別效用比率之意義

（一）別效用比率係一棟建物各樓層的單價百分比，此乃因為各層樓所提供的效用有所不同，導致各層樓的價格有所差別，因而以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率。

（二）是由土地與建築物合成一體而產生的各樓層效用的比率。

（三）各樓層之效用不同，係指由於各樓層之高度不同，導致可及性及視野景觀、防災避難、空間容許使用等各方面之效果不同。

（四）樓層別效用比率之計算，可以最便宜之一層的單價為基礎（即設為100%）來計算其他各層樓之比率，亦可以最貴之一層的單價為基礎來計算。

（五）此比率的產生是以效用為基礎，然而效用是指使用者對各樓層的滿意程度，既主觀又抽象無法計量，而效用大小的另一表現方式即為價值，效用大則價值高，而價值以貨幣方式表示則為價格。是故，以買賣價格或租金作為求算樓層別效用比率的基礎，是合理且可行的方法。

範例一

樓層別	單價	效用比率
1	40	153.8
2	30	115.4
3	28	107.7
4	26	100.0
5	27	103.8

 

二、計算樓層別效用比率之方法：

（一）樓層別效用比率

• 係指由大樓各層本身單獨算定的樓層別效用而言。
• 係指在一同質地區的一般樓層效用比率，也就是某一地區樓層別效用比率的一般趨勢（或平均值）。
• 價格導向法：適用於居住用區分所有建物。收集每層樓出售單價，而以某一層樓為基準，折算各樓層之比率。
• 租金導向法：適用於收益用區分所有建物。收集每層樓之實質單位租金，而以某一層樓為基準，折算各樓層比率。
• 為求總體樓層別效用比率，可求多棟個體樓層別效用比率加以平均，亦可求各層樓出售單價總和之平均，然後求樓層別效用比率。故大致上可分兩種方法，一為先平均後求比率，另一為先求比率後平均。
• 所謂的同質性區域應具備有幾項條件：同一街廓、面臨同一道路、同一使用分區、同一容積率、同樣樓層建物、同一影響商圈等。

（二）以樓層別效用比率求取某一層樓之價格，其計算方式如下：

先計算第i 層之總效用比

• 第i 層之面積×第i 層之單位面積效用比＝第i 層之效用比積數
• 第i 層之效用比積數/整棟建築物之效用比積數＝第i 層之總效用比

樓房總價×第i 層之總效用比＝第i 層樓之價格

• 惟各樓層之持分面積不相等時，尚需要考慮共用部分的持分價格，並與其專用部分合計始為各樓層總價。

範例二

已知五層樓建築物價格與地價共約5,000萬元，五層樓中各層之基地持分各為1/5，面積與樓層別效用比如下表，求各層樓之價格。

樓層	專有面積（m2）	共用面積（m2）	效用比
1	400	100	180
2	400	100	120
3	400	100	110
4	400	100	100
5	300	100	120

【解】

樓層	專有面積（m2） （a）	共用面積（m2） （b）	效用比 （c）	效用比積數 （d）＝（a）×（c）	總效用比 （d）/（e）
1	400	100	180	72,000	0.300
2	400	100	120	48,000	0.200
3	400	100	110	44,000	0.183
4	400	100	100	40,000	0.167
5	300	100	120	36,000	0.150
合計	1,900	500		240,000（e）	1.000

專有部分之總價格＝5,000×1,900/（1,900＋500）＝3,958萬元

共用部分之總價格＝5,000×500/（1,900＋500）＝1,041萬元

樓層	專有部分之價格（萬元）	共用部分之價格（萬元）	總價格（萬元）
1	3,958×0.3＝1,187	1041/5＝208	1,395
2	3,958×0.2＝791	1041/5＝208	999
3	3,958×0.183＝724	1041/5＝208	932
4	3,958×0.167＝661	1041/5＝208	869
5	3,958×0.15＝593	1041/5＝208	801

 

三、以上為區分所有建築物之估價方法，步驟整理如下：

（一）取整棟建築物之價格 → 成本法

（二）求取基地價格 → 實例比較法

（三）建築物價格＋基地價格＝房地產總價

（四）房地產總價×某樓層之樓層別效用比/效用比總和＝該樓層之房地產價格

（五）如果有專有面積與共用面積之區分時

• 專有部分之價格＝房地產總價×（專有部分面積/總面積）×總效用比
• 共用部分之價格＝房地產總價×（共用部分面積/總面積）×持分比

（六）區分所有建築物之總價＝專有部分之價格＋共用部分之價格

 

本文內容資料取自「林英彥 不動產估價（第九版）」及「江穎慧 建立立體地價評估制度之研究 89年政大地政碩論」作重點整理。

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