• 都市更新就如一家合夥公司，如果住戶間沒有共識，反而相互間猜忌與奪利是很難成功的

一個都市更新案裡有多數個住戶，少則十幾位，多則數百位，這些住戶猶如一家合夥公司的股東，住戶之間若沒有共識，反而相互間猜忌與奪利的話，這個都市更新案要整合成功是很難的，住戶之間最常發生的狀況如下：

  1. 有些比較熱心推動都市更新案的住戶被其他住戶抹黑認為有拿到實施者（建商）的好處。
  2. 無給職的都更會委員被其他住戶抹黑認為收好處及圖利實施者（建商）。
  3. 少數住戶想要奪利，設法引進自己熟識的實施者（建商）。
  4. 少數住戶或都更會委員想要奪利，暗中各自拉攏山頭人馬與實施者（建商）掛鉤。
  5. 自己不想更新重建，到處黑白講以影響其他中立住戶。
  6. 以上是一個都市更新案進行中住戶間最常發生的事情與狀況，其中影響最大的是住戶各據山頭想要引進自己的實施者（建商），一般如果更新個案有此種現象發生，則要整合成功之機率是非常非常低，說白話一點，就是此更新個案有90%之機率會破局。

 

  • 一樓及頂樓違章戶將違章面積認為是自已合法所有，更新後分回面積不能少於目前合法產權加上違章面積

「人性是貪婪的」這句話的確一點也沒錯，本來是違章佔用的，最後變成是自己的，而且是理所當然，講真的，這一點公理都沒有。目前都更整合碰到最大難題之一，就是一樓及頂樓有違章的住戶，我不敢說大部分，但也為數不少，都有一種觀念，就是都更後我要分回去的坪數至少不能少於目前加上違章空間的居住面積。

有違章的住戶這種觀念對都更整合的殺傷力是很大的，為什麼？一來實施者（建商）不可能補那麼多坪數給他們；二來如果補那麼多坪數給他們，讓其他住戶知道，其他住戶也一定會跳腳，到最後都更整合一定很難走下去。

在實務運作中我還常碰到在開住戶說明會時，甚至有非一樓及頂樓的住戶在說明會當場提出一樓及頂樓違章是佔用大家的權利，是否不應補償及作為權利分配之依據。

若從學理上來講，對於違章部份之補償，合理的補償金額應該是違章部份的重建成本，即依現有違建的材料重新依目前工資及營建材料價格估算營建成本而作為補償金額；而最多的補償金額也可從估價理論去著手：

即房地總價＝土地價值＋建物價值
＝土地成本＋土地效用＋建築成本＋建築效用
＝土地成本＋建築成本＋(土地＋建築)效用
因為
土地成本與土地效用皆為零，又違章部份無產權登記建築成本等於零
所以
違章部份價值＝建築效用若以3分法來分違章部份價值
＝土地成本＋建築成本＋(土地＋建築)效用＝0＋0＋1/3×(0+1/2)
＝1/6
換言之，違章部份補償單價，最多不應超過房屋單價1/6，如果1坪房價是40萬元時，違章部份補償金額最多為每坪6.6萬元（40萬元×1/6）。

 

  • 開發公司為了要先卡位，亂畫大餅，導致影響住戶的思維

在談論這個主題之前，先告訴大家一個觀念，每筆土地之開發強度是有法令規定限制的，也就是說每筆土地可製造出來的大餅是固定的，除非是法令改變。既然開發強度是固定的，不管任何一家建商進來要與住戶分這塊大餅，其條件好壞範圍是不會差距很大，因為建商在評估利潤時都有一固定的範圍（毛利約在20%至30%左右），因此不可能出現某甲建商開出來的條件是原30坪可換回30坪，而某乙建商卻開出來的條件是原30坪可換回45坪（差距50%），不同建商開出來條件頂多差距在10%至15%左右，除非這家建商在都更單元內已有收購部分土地，不然是不可能的。
回到話題，目前市面上的都更公司（或開發公司）是良莠不齊，有些公司不但專業素質不夠，而且企業道德也沒有，為了要能夠在案子上先卡位，就對住戶亂畫大餅，例如某個更新案經過財務試算後住戶頂多只能室內坪一坪換回一坪，都更公司（或開發公司）可能專業不足或為了要先卡位，在願意承接此案的實施者（建商）都還沒找之情況下，就跟住戶說我保證室內坪一坪可換回二坪，如此一來，在住戶的心理就很主觀的認定如果以後更新，我的室內坪絕對可以增加一倍。這下好了！先前這家都更公司（或開發公司）開給住戶的條件找不到任何一家實施者（建商）願意承接此案時，這家都更公司（或開發公司）就暫先停擺，而問題來了，如果後來有一家實施者（建商）自行開發而接觸此案，而這家公司又是正派經營的公司，然後他告訴住戶您們頂多只能室內坪一坪換回一坪，各位！如果您是住戶，您能不能接受一坪只換回一坪的事實？當然不能，因為先前已經有都更公司告訴我，我可一坪換回二坪，就是因為這樣，這個都更案也從此破局了，任何一家實施者（建商）進來，都會被住戶三振出局。

 

  • 新聞媒體斷章取義不負責任的報導

有些新聞媒體斷章取義之報導而誤導大眾，使得都市更新受到負面影響，在此我只挑一些不實的報導標題加以說明：
標題一：「都市更新可增加1.5倍的容積」
錯誤更正：都市更新最高可增加1.5倍的容積，到底能夠增加多少，依更新單元的區位、規模及環境條件不同而不同。

標題二：「法令鬆綁，都市更新可增加2倍的容積」
錯誤更正：如果是劃定為政府推動都市更新之策略性地區，都市更新最高可增加2倍的容積。

標題三：「都市更新住戶一坪可換回二坪」

錯誤更正：都市更新住戶可換回坪數之多寡，必須視更新單元基地的使用分區及可開發強度而定。

 

  • 政府公權力失靈

都市更新立法精神為多數決，既然是多數決之立法精神，政府之公權力應強力介入，但是很遺憾的是目前政府之公權力幾乎完全失靈，尤其是文林苑事件後，政府更是謹慎而事事要求實施者去溝通協調，公權力完全擺一邊，如此情況之下，都市更新要進行推動勢必更難。

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