不動產生命週期（Property Life Cycle）

從財貨面解析不動產生命週期

不動產與一般的商品一樣，其生命週期是由投資、生產、交易與使用等四個階段所構成，並依次循環，以下就分別說明之（詳見圖1-5.1）。

階段過程導向
- 投資 → 生產完成：此階段過程以開發為導向。
- 生產完成 → 交易完成：此階段過程以銷售為導向。
- 交易完成 → 使用終結：此階段過程以使用為導向。
- 使用終結 → 投資：此階段過程以更新為導向。
階段之時程
- 投資 → 生產完成：由投資至生產開始之階段，正常狀況下約需要1~2年，若土地之地主複雜則須較長之協議時間，又如果是開發山坡地則時間更長，約5~10年；至於生產階段本身約需1~3年，視建築之樓層與規模而定。
- 生產完成 → 交易完成：一般必須視景氣狀況而定，景氣佳時可能一二個月內就可成交，景氣差時可能半年或甚至一年也無法成交，又交易完成至產權過戶也需要1~2個月左右。
- 交易完成 → 使用終結：建築物使用至必須重建至少也必須30~50年以上，視建築物之構造而定。
- 使用終結 → 投資：申請重建之過程至少也必須2年以上。
市場供給時段
- 生產 → 交易完成：此為主要市場供給時段之一，共包括兩種不同之市場供給型態，即預售屋市場與新成屋市場，其中預售屋市場之交易階段往往提前至建造執照核准後就產生。
- 交易 → 使用終結：此為中古屋市場之主要供給時段。

從投資面解析不動產生命週期

從投資面觀點而論，不動產生命週期可由投資、生產、交易與使用等四個階段中更詳細區分為八個階段，即購地、規劃、興建、租售、使用、成熟、老化及拆除等八個階段，以下就投資面說明其特性。

開發行銷階段：包括購地、規劃、興建至租售等四階段
- 此階段開發商為主要催生者，但也會有部分投資者介入，包括個案投資者、購買預售屋或新成屋準備日後轉賣者等。
- 開發商之投資風險隨著不動產生命逐漸形成而降低，當開發案租售完竣後風險為最低（圖金字塔之頂點）。
- 此階段一般之期程約二至五年，若是為山坡地之開發，則時間將更長約五至十年。
- 此階段開發商除外之投資者，以銷售市場中之預售屋或新成屋市場為主要投資標的。
使用經營階段：包括使用、成熟、老化等三階段
- 此階段以持有使用或經營為主，因此會有各種不同之投資者介入，包括中古屋投資者、拍賣屋投資者或不動產經營者等。
- 此階段之期程約長達四五十年，而投資風險隨著不動產生命逐漸消逝而增加。
- 此階段之投資包括銷售市場與租賃市場，而銷售市場以中古屋及拍賣屋市場為主。
開發更新階段：包括老化及拆除二階段
- 當不動產之生命終結，即達到經濟耐用年數_（_1-5.1_）或物理耐用年數_（_1-5.2_）時必須拆除而供新的使用，因此開發商又將成為另一個新的不動產之催生者。