要從事房地產投資所先您必須知道土地有那些種類，對投資有什麼影響，很簡單的說土地大致可分成以下兩類：

 一、都市土地

所謂都市土地就是在都市計畫範圍內的土地，政府為了維持都市有良好的都市生活品質，對都市計畫範圍內的土地限制它的開發使用強度及容許使用項目，所以都市土地才有所謂的各種不同的使用分區，包括住宅區、商業區及工業區等等，而同一使用分區又細分不同的層次別，例如住宅區又細分為住一、住二、住三及住四等，不同的使用分區及層次別對於開發使用強度及容許使用項目皆有不同的規定與限制。
開發使用強度高的當然土地價值會較高，有時候您會覺得很奇怪，為什麼只差一條馬路我家的房價就比別人便宜很多，那就是可能您家的土地是住宅區而馬路對面是商業區；也有可能同樣是住宅區，而您家是屬於「住三」可開發使用強度較低，馬路對面是屬於「住四」可開發使用強度較高。這裡所說的可開發使用強度就是我們常聽到的「法定容積率」。
您知道您家或是您要投資購買的房地是屬於何種使用分區嗎？您知道要去哪裡查資料嗎？我現在就告訴您如何上網查資料。就台北市為例，您先到「台北市政府都市發展局」的網站，在右側有一「便民服務系統」點一下就會出現另一網頁，裡面的「土地使用分區申請及查詢系統」及「地籍套繪都市計畫使用分區圖」兩項皆可點選而查詢，不同的是「土地使用分區申請及查詢系統」只能以土地的地段及地號查詢，而「地籍套繪都市計畫使用分區圖」不只能以地段及地號查詢也能以您家的門牌號碼查詢，並且會有使用分區圖出現，您不但可知道您要查詢標的之使用分區，也能知道周圍土地使用分區狀況。

知道了使用分區如何查詢之後，再來就是要知道不同的使用分區對於開發使用強度及容許使用項目有什麼規定，如果您是有心人，可以到各縣市政府相關都市發展局（或處）或城鄉發展局之網站查詢，一般使用分區相關規定會在以下三個地方出現：
（一）獨立放置在相關法令（業務法令）或都市計畫資訊專區之網站分頁上的各縣市土地使用管制規則（或要點）

例如台北市之土地使用管制規則就單獨放於都市發展局網站業務法令分頁上；高雄市之土地使用管制規則就單獨放於都市發展局網站都市計畫資訊專區上。
（二）規定在都市計畫（細部計畫）書內之土地使用管制要點

除了台北市及高雄市外，其他縣市大部分都規定在都市計畫（細部計畫）書內的土地使用管制要點，有些縣市也會將土地使用管制要點單獨列出。
（三）各都市計畫之細部計畫書本文之規定

使用分區對於開發使用強度，除了在各縣市土地使用管制規則（或要點）上有規定外，在細部計畫書本文上也可能有相關規定。
再告訴您一項重要觀念，有很多人常以為土地所有權狀（或土地謄本）上面的地目很重要，例如您的土地所有權狀上的「地目」標示為「建」，您就認為您的土地是建地一定可以蓋房子，這是錯誤的觀念，在都市土地（都市計畫範圍內土地）您的土地能否蓋房子就是要看使用分區，如果您的土地使用分區為「保護區」，您也一樣不能蓋，所以要投資買土地一定要先看使用分區。

 

二、非都市土地

所謂非都市土地就是都市計畫範圍外的土地，非都市土地一般都會先劃定使用分區，再編定用地，其「劃定使用分區」分為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、特定專用等使用分區 ；「編定用地」分為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地 。如果您的土地是屬於非都市土地，則在您的土地謄本上面的使用分區欄位上就會標明使用分區及編定用地之類別，換言之，如果您的土地謄本上面有標明使用分區及編定用地之類別，則您的土地肯定是非都市土地。而至於要如何知道各使用分區及用地編定之法定容積率及建蔽率呢？那就請您查詢「非都市土地使用管制規則」之條文規定。
如果您的土地或您要購買之房子座落在非都市土地上面，則絕對不能適用都市更新相關規定，也就是說非都市土地地區根本就無法都市更新，所以如果有人拿座落在非都市土地上面之房子要您買，並且說這地區有建商在談都市更新，這絕對是在騙您的，請不要上當。

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