不動產市場之特性 » 大家之Good Partner

前提說明

不動產市場特性與不動產特性有所區別，前者主要是在禪述不動產在市場總體上所存在或建構之特質，而後者是針對不動產個體之相關特性加以說明，而本主題將對不動產市場特性分成市場結構或屬性特性、市場交易特性及市場供需特性等三大方向加以說明。

市場結構或屬性特性

不動產市場之市場結構特性，包括市場存在各種次市場、以中古市場為主體、缺乏集中交易市場、具有景氣循環現象及市場組成複雜等特性；市場屬性之特性則包括為不完全競爭市場、區域性市場本質、產品流通性低、政府及公共介入性高等特性。

不動產市場之市場屬性或結構特性分析
特性要項	意義說明
存在各種次市場	不動產可依據產品型態、品質、區位價位或屋齡等不同特性，區分成不同的次級市場。
以中古市場為主體	不動產因耐用年限較長，因此市場規模以中古屋市場為主，新成屋之市場規模則較小。
缺乏集中交易市場	不動產市場無集中交易市場，交易進行皆有賴仲介公司。
市場有景氣循環現象	與不動產相關之上下游產業相當多，因此與其他經濟產業有密切且相互影響之關係，所以市場結構會有產生景氣循環的現象。
為不完全競爭市場	不動產市場的結構較接近獨占性競爭市場，故為不完全競爭市場。
區域性市場本質	不動產市場是由許多分散在各地的區域性市場所組成，各個市場是自成體系，其市場的供給、需求及價格均由當地域區所決定，而各個市場彼此間的交互影響並不顯著。
產品流通性低	不動產產品之處分時間長，從尋找買主到交屋必須經過好幾個月，甚至一年半載。
政府及公共介入性高	不動產市場供需會受到都市發展、公共建設、政府金融、法令及稅賦等政策之影響。
專業服務性複雜	不動產市場中，除了買賣雙方外，尚有許多輔助市場運作的參與者，包括政府機構、金融機構、建設公司、營造公司、建築師、不動產經紀人、代書等

市場交易特性

不動產市場之交易特性，具有交易金額、交易方式、交易資訊及交易成本等多方面之特性。

不動產市場之市場交易特性
特性要項	意義說明
巨額交易資金	不動產市場之產品價格相當高，尤其是土地，因此必須有巨額交易資金，其中包括大部分之金融機構融資貸款。
私下交易資訊不易公開	不動產市場多為私下個別交易，一般無法獲知真正交易價格，因此交易資訊不完全。（實價登錄實施後此特性將不存在）
商品為議價成交	不動產交易是以議價方式決定價格，在不同的買賣雙方會因雙方議價能力不同而有不同交易價格，因此不動產價格是為一個區間，而不是固定價格。
交易價格受景氣循環影響	不動產市場之景氣影響交易價格相當大，當景氣在繁榮階段不動產交易價格可能漲到2成至3成，當景氣在蕭條階段不動產交易價格也可能跌到2成至3成。
交易成本高	不動產市場之交易成本相當高，包括搜尋成本、議價成本、訂定契約與監視契約履行等成本。

市場供需特性

不動產市場與其他商品市場一樣，其市場的均衡是由供需所決定，就供給市場而言，因為不動產可依據產品之型態、區位、價位或屋齡等不同特性，區分成不同的次市場，而各次市場的供給狀況不同，所以供給曲線也不盡相同，至於供給者主要有建商、政府及不動產擁有者等，而衍生之供給者為仲介業者與代銷業者；就需求市場而言，其主要可分為購屋需求與租賃需求，至於需求者主要可分為自用型、投資型及投機型等三類。以下就不動產市場重要供需特性加以說明：

短期供給較無彈性

不動產市場當某項產品需求增加時，由於生產耗時（一般至少為二年以上），因此，供給調整緩慢，致使需求無法獲得立即滿足。換言之，需求突然增加時，短期之供給變化不明顯、故短期供給較無彈性_（2-3.1_），因此房價上漲會較大。詳見圖2-3.2。

市場需求調整緩慢

人口增加、購買力_（2-3.2_）增強、景氣復甦、投資或投機心理等皆為影響不動產需求的主要因素，其中人口增加、購買力增強與景氣復甦是影響長期需求之主要因素，對短期而言影響不大，因此，不動產市場的需求調整較為緩慢。

長期由供需決定市場價量

由下圖可知，當需求由D₁變成D₂時，由於在短期間內不動產市場的供給無法增加，因此房價會由P₀上漲至P₁，當經過一段時間新建物上市後，其供給曲綫由S₁變成S₂，此時房價會由P₁下跌至P₂。即由原來D₁與S₁之供需均衡點B₁，變至新的D₂與S₂之供需均衡點B₂，若將B₁與B₂等之所有短期供需均衡點連接起來，就可得到長期供給曲線L_S，因此不動產市場就長期而言，也是由供需而決定市場之價格與數量。

市場供需受景氣循環影響

一個完整的景氣循環包括復甦、繁榮、衰退、蕭條等四個階段，而不動產市場也具有景氣循環的現象，其市場供需也隨各階段而有所變化，以下就分別說明之。

景氣復甦階段（A → B）

不動產市場在景氣復甦階段時，就供給面而言，開發興建房屋之建商會逐漸增加，但短期間所能增加之供給是相當有限的；就需求面而言，在景氣會復甦與房價會上揚之心理預期下，先期階段會促使自住型需求稍微的增加，接著投資型需求也會逐漸增加，使得市場空屋數量會逐量減少。

景氣繁榮階段（B → C）

不動產市場在景氣繁榮階段時，就供給面而言，在景氣復甦階段所興建之量，此階段大部分已完成而增加市場之供給量，使得市場之空屋大幅減少而房價上揚，更促使建商興建房屋之意願大增，申請開發興建之案件大幅提高；就需求面而言，不論是自住型、投資型或投機型之需求皆會大量增加。

景氣衰退階段（C → D）

不動產市場在景氣衰退階段時，就供給面而言，因為在景氣繁榮階段所興建之量，此階段會漸漸部分釋出，並且在先期階段由於建商興建計畫之持續，因此申請開發興建之案件也持續增加中；就需求面而言，由於政府降溫房地產之政策，基於時間落差此階段才顯現出來，因此投資型或投機型之需求將大幅減少而產生供過於求之現象，房價開始下跌。

景氣蕭條階段（D → E）

不動產市場在景氣蕭條階段時，就供給面而言，建商興建之計畫大幅減少，一般而言只有特殊產品或特殊區域才會有供給釋出；就需求面而言，因為房價已大幅下降，因此自住型之需求還是存在的，只是空屋數量會較龐大。