臺北市危老核准重建計畫之案件統計分析 (二)
一、前言
依據臺北市建築管理工程處之統計資料顯示，臺北市危老核准重建計畫之案件統計至民國109月4月30日為止，已核准案件共有161件，在上一篇文章中，已針對各案件之區域、規模與土地筆數等作一詳細之分析，而本文將對各案件之土地使用分區、重建前建物樓層及獎勵方式與項目等再作分析，以期望大家對於臺北市危老核准重建狀況更加了解。
二、案件土地使用分區分析
就核准案件基地之使用分區而言，以住3核准數量為最多，共約67件 (約佔41.61%)，主要是臺北市住3使用分區面積為最多。核准數量次多為商3特，共約19件 (約佔11.80%)。
各行政區核准案件基地使用分區分析表
|
使用分區\行政區 |
士林區 | 大同區 | 大安區 | 中山區 | 中正區 | 內湖區 | 文山區 | 北投區 | 松山區 | 信義區 | 南港區 | 萬華區 | 合計 |
| 住2 | 4 | 1 | 4 | 2 |
11 |
||||||||
|
住3 |
13 | 2 | 7 | 4 | 13 | 3 | 6 | 8 | 5 | 2 | 2 | 2 | 67 |
| 住3(特) | 1 |
1 |
|||||||||||
|
住3-1 |
1 | 1 | 1 | 3 | |||||||||
| 住3-1(特) | 2 |
2 |
|||||||||||
|
住3-2 |
1 | 2 | 1 | 1 | 5 | ||||||||
| 住4 | 3 | 1 |
4 |
||||||||||
|
住4-1 |
1 | 2 | 3 | ||||||||||
| 特住 | 3 |
3 |
|||||||||||
|
商1 |
1 | 1 | 2 | ||||||||||
| 商1特 | 1 |
1 |
|||||||||||
|
商2 |
1 | 1 | |||||||||||
| 商2特 | 1 |
1 |
|||||||||||
|
商3 |
1 | 4 | 3 | 1 | 1 | 1 | 3 | 1 | 15 | ||||
| 商3特 | 1 | 1 | 5 | 7 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
19 |
|||
|
商4 |
4 | 2 | 6 | ||||||||||
| 商4特 | 1 | 6 | 2 |
9 |
|||||||||
|
其他分區 |
2 | 2 | 3 | 1 | 8 | ||||||||
| 合計 | 22 | 15 | 17 | 23 | 22 | 11 | 8 | 17 | 10 | 5 | 3 | 8 |
161 |
核准案件行政區在各基地使用分區所佔比率分析表
|
使用分區\行政區 |
士林區 | 大同區 | 大安區 | 中山區 | 中正區 | 內湖區 | 文山區 | 北投區 | 松山區 | 信義區 | 南港區 | 萬華區 | 合計 |
| 住2 | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 36.4% | 9.1% | 36.4% | 0.0% | 18.2% | 0.0% | 0.0% |
100.0% |
|
住3 |
19.4% | 3.0% | 10.4% | 6.0% | 19.4% | 4.5% | 9.0% | 11.9% | 7.5% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 100.0% |
| 住3(特) | 0.0% | 0.0% | 100.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
100.0% |
|
住3-1 |
0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 33.3% | 0.0% | 0.0% | 33.3% | 0.0% | 0.0% | 33.3% | 0.0% | 100.0% |
| 住3-1(特) | 0.0% | 0.0% | 100.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
100.0% |
|
住3-2 |
20.0% | 0.0% | 0.0% | 40.0% | 20.0% | 0.0% | 0.0% | 20.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 100.0% |
| 住4 | 0.0% | 75.0% | 25.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
100.0% |
|
住4-1 |
33.3% | 66.7% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 100.0% |
| 特住 | 100.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
100.0% |
|
商1 |
50.0% | 50.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 100.0% |
| 商1特 | 100.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
100.0% |
|
商2 |
0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 100.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 100.0% |
| 商2特 | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 100.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
100.0% |
|
商3 |
6.7% | 26.7% | 0.0% | 20.0% | 0.0% | 6.7% | 6.7% | 6.7% | 20.0% | 0.0% | 0.0% | 6.7% | 100.0% |
| 商3特 | 5.3% | 5.3% | 26.3% | 36.8% | 5.3% | 0.0% | 0.0% | 5.3% | 5.3% | 5.3% | 0.0% | 5.3% |
100.0% |
|
商4 |
0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 66.7% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 33.3% | 100.0% |
| 商4特 | 0.0% | 0.0% | 11.1% | 66.7% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 22.2% |
100.0% |
|
其他分區 |
0.0% | 25.0% | 0.0% | 0.0% | 25.0% | 37.5% | 0.0% | 12.5% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 100.0% |
| 合計 | 13.7% | 9.3% | 10.6% | 14.3% | 13.7% | 6.8% | 5.0% | 10.6% | 6.2% | 3.1% | 1.9% | 5.0% |
100.0% |
核准案件基地使用分區在各行政區所佔比率分析表
|
使用分區\行政區 |
士林區 | 大同區 | 大安區 | 中山區 | 中正區 | 內湖區 | 文山區 | 北投區 | 松山區 | 信義區 | 南港區 | 萬華區 | 合計 |
| 住2 | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 36.4% | 12.5% | 23.5% | 0.0% | 40.0% | 0.0% | 0.0% |
6.8% |
|
住3 |
59.1% | 13.3% | 41.2% | 17.4% | 59.1% | 27.3% | 75.0% | 47.1% | 50.0% | 40.0% | 66.7% | 25.0% | 41.6% |
| 住3(特) | 0.0% | 0.0% | 5.9% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
0.6% |
|
住3-1 |
0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 4.5% | 0.0% | 0.0% | 5.9% | 0.0% | 0.0% | 33.3% | 0.0% | 1.9% |
| 住3-1(特) | 0.0% | 0.0% | 11.8% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
1.2% |
|
住3-2 |
4.5% | 0.0% | 0.0% | 8.7% | 4.5% | 0.0% | 0.0% | 5.9% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 3.1% |
| 住4 | 0.0% | 20.0% | 5.9% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
2.5% |
|
住4-1 |
4.5% | 13.3% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 1.9% |
| 特住 | 13.6% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
1.9% |
|
商1 |
4.5% | 6.7% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 1.2% |
| 商1特 | 4.5% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
0.6% |
|
商2 |
0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 10.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.6% |
| 商2特 | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 4.3% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
0.6% |
|
商3 |
4.5% | 26.7% | 0.0% | 13.0% | 0.0% | 9.1% | 12.5% | 5.9% | 30.0% | 0.0% | 0.0% | 12.5% | 9.3% |
| 商3特 | 4.5% | 6.7% | 29.4% | 30.4% | 4.5% | 0.0% | 0.0% | 5.9% | 10.0% | 20.0% | 0.0% | 12.5% |
11.8% |
|
商4 |
0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 18.2% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 25.0% | 3.7% |
| 商4特 | 0.0% | 0.0% | 5.9% | 26.1% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 25.0% |
5.6% |
|
其他分區 |
0.0% | 13.3% | 0.0% | 0.0% | 9.1% | 27.3% | 0.0% | 5.9% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 5.0% |
| 合計 | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
100.0% |
三、重建前建物樓層分析
將核准案件之重建前建物樓層等級分成3層以下、4~5層、6層以上及1~5層間混合等四等級，其中所謂1~5層間混合之意思是重建前建物樓層是有1~5層間任何二種或三種等之不同樓層數之建物，例如某重建範圍在重建前有3層樓及4層樓兩棟建築物。至於3層以下也包括1~3層間混合，4~5層也包括4~5層間混合。
由以下各表可看出重建前建物樓層以3層以下之數量為最多，共約有94件 (約佔58.39%)，其次為4~5層，共約有37件 (約佔22.98%)。
而就各行政區而言，重建前建物樓層數為3層以下之核准案件超過七成以上的有士林區、大同區、內湖區及文山區，其中文山區高達100.0%。
各行政區核准案件重建前建物樓層等級分析表
|
行政區\原建物樓層數 |
3層以下 | 4~5層 | 6層以上 | 1~5層間混合 | 合計 |
| 士林區 | 18 | 2 | 1 | 1 |
22 |
|
大同區 |
11 | 1 | 1 | 2 | 15 |
| 大安區 | 6 | 9 | 1 | 1 |
17 |
|
中山區 |
12 | 6 | 5 | 0 | 23 |
| 中正區 | 7 | 9 | 5 | 1 |
22 |
|
內湖區 |
9 | 0 | 1 | 1 | 11 |
| 文山區 | 8 | 0 | 0 | 0 |
8 |
|
北投區 |
12 | 3 | 0 | 2 | 17 |
| 松山區 | 3 | 3 | 3 | 1 |
10 |
|
信義區 |
3 | 1 | 1 | 0 | 5 |
| 南港區 | 1 | 1 | 1 | 0 |
3 |
|
萬華區 |
4 | 2 | 2 | 0 | 8 |
| 合計 | 94 | 37 | 21 | 9 |
161 |
各行政區核准案件重建前建物樓層等級所佔比率分析表
|
行政區\原建物樓層數 |
3層以下 | 4~5層 | 6層以上 | 1~5層間混合 | 合計 |
| 士林區 | 81.82% | 9.09% | 4.55% | 4.55% |
100.00% |
|
大同區 |
73.33% | 6.67% | 6.67% | 13.33% | 100.00% |
| 大安區 | 35.29% | 52.94% | 5.88% | 5.88% |
100.00% |
|
中山區 |
52.17% | 26.09% | 21.74% | 0.00% | 100.00% |
| 中正區 | 31.82% | 40.91% | 22.73% | 4.55% |
100.00% |
|
內湖區 |
81.82% | 0.00% | 9.09% | 9.09% | 100.00% |
| 文山區 | 100.00% | 0.00% | 0.00% | 0.00% |
100.00% |
|
北投區 |
70.59% | 17.65% | 0.00% | 11.76% | 100.00% |
| 松山區 | 30.00% | 30.00% | 30.00% | 10.00% |
100.00% |
|
信義區 |
60.00% | 20.00% | 20.00% | 0.00% | 100.00% |
| 南港區 | 33.33% | 33.33% | 33.33% | 0.00% |
100.00% |
|
萬華區 |
50.00% | 25.00% | 25.00% | 0.00% | 100.00% |
| 合計 | 58.39% | 22.98% | 13.04% | 5.59% |
100.00% |
核准案件重建前建物樓層在各行政區所佔比率分析表
|
行政區\原建物樓層數 |
3層以下 | 4~5層 | 6層以上 | 1~5層間混合 | 合計 |
| 士林區 | 19.15% | 5.41% | 4.76% | 11.11% |
13.66% |
|
大同區 |
11.70% | 2.70% | 4.76% | 22.22% | 9.32% |
| 大安區 | 6.38% | 24.32% | 4.76% | 11.11% |
10.56% |
|
中山區 |
12.77% | 16.22% | 23.81% | 0.00% | 14.29% |
| 中正區 | 7.45% | 24.32% | 23.81% | 11.11% |
13.66% |
|
內湖區 |
9.57% | 0.00% | 4.76% | 11.11% | 6.83% |
| 文山區 | 8.51% | 0.00% | 0.00% | 0.00% |
4.97% |
|
北投區 |
12.77% | 8.11% | 0.00% | 22.22% | 10.56% |
| 松山區 | 3.19% | 8.11% | 14.29% | 11.11% |
6.21% |
|
信義區 |
3.19% | 2.70% | 4.76% | 0.00% | 3.11% |
| 南港區 | 1.06% | 2.70% | 4.76% | 0.00% |
1.86% |
|
萬華區 |
4.26% | 5.41% | 9.52% | 0.00% | 4.97% |
| 合計 | 100.00% | 100.00% | 100.00% | 100.00% |
100.00% |
四、獎勵方式分析
依據危老獎勵之規定，可分為最高不能超過法容1.3倍加時程獎勵及不能超過原容1.15倍加時程獎勵。臺北市核准案件中有95.03%是以不超過法容1.3倍加時程獎勵作為獎勵方式之申請。
各行政區核准案件獎勵方式分析表
|
行政區 |
法容1.3倍 | 原容1.15倍 | 合計 |
| 士林區 | 21 | 1 |
22 |
|
大同區 |
15 | 0 | 15 |
| 大安區 | 17 | 0 |
17 |
|
中山區 |
22 | 1 | 23 |
| 中正區 | 19 | 3 |
22 |
|
內湖區 |
11 | 0 | 11 |
| 文山區 | 8 | 0 |
8 |
|
北投區 |
17 | 0 | 17 |
| 松山區 | 7 | 3 |
10 |
|
信義區 |
5 | 0 | 5 |
| 南港區 | 3 | 0 |
3 |
|
萬華區 |
8 | 0 | 8 |
| 合計 | 153 | 8 |
161 |
各行政區核准案件獎勵方式所佔比率分析表
|
行政區 |
法容1.3倍 | 原容1.15倍 | 合計 |
| 士林區 | 95.45% | 4.55% |
100.00% |
|
大同區 |
100.00% | 0.00% | 100.00% |
| 大安區 | 100.00% | 0.00% |
100.00% |
|
中山區 |
95.65% | 4.35% | 100.00% |
| 中正區 | 86.36% | 13.64% |
100.00% |
|
內湖區 |
100.00% | 0.00% | 100.00% |
| 文山區 | 100.00% | 0.00% |
100.00% |
|
北投區 |
100.00% | 0.00% | 100.00% |
| 松山區 | 70.00% | 30.00% |
100.00% |
|
信義區 |
100.00% | 0.00% | 100.00% |
| 南港區 | 100.00% | 0.00% |
100.00% |
|
萬華區 |
100.00% | 0.00% | 100.00% |
| 合計 | 95.03% | 4.97% |
100.00% |
五、獎勵項目分析
獎勵方式為最高不能超過法容1.3倍之獎勵項目除了結構評估此必要項之外，其他獎勵項目還包括基地退縮、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙設計及捐贈公設地等六項，此六項中以耐震設計申請獎勵比率為最高，在153核准個案中，有134個案申請此項獎勵，約為核准個案之87.75%。申請獎勵比率為次高者是綠建築，有116個案申請此項獎勵，約為核准個案之75.82%。
各行政區核准案件獎勵項目分析表
|
行政區 |
基地退縮 | 耐震設計 | 綠建築 | 智慧建築 | 無障礙設計 | 捐贈公設地 |
| 士林區 | 13 | 19 | 16 | 9 | 7 |
0 |
|
大同區 |
7 | 10 | 7 | 4 | 3 | 0 |
| 大安區 | 8 | 13 | 12 | 7 | 4 |
1 |
|
中山區 |
10 | 22 | 20 | 11 | 9 | 0 |
| 中正區 | 7 | 14 | 11 | 4 | 2 |
0 |
|
內湖區 |
9 | 10 | 10 | 3 | 3 | 0 |
| 文山區 | 6 | 7 | 7 | 2 | 5 |
0 |
|
北投區 |
11 | 14 | 13 | 7 | 7 | 1 |
| 松山區 | 5 | 10 | 8 | 3 | 1 |
1 |
|
信義區 |
3 | 5 | 5 | 3 | 1 | 0 |
| 南港區 | 3 | 3 | 3 | 1 | 1 |
1 |
|
萬華區 |
3 | 7 | 4 | 0 | 1 | 1 |
| 合計 | 85 | 134 | 116 | 54 | 44 |
5 |
獎勵項目在各行政區核准案件所佔比率分析表
|
行政區 |
基地退縮 | 耐震設計 | 綠建築 | 智慧建築 | 無障礙設計 | 捐贈公設地 |
| 士林區 | 61.90% | 90.48% | 76.19% | 42.86% | 33.33% |
0.00% |
|
大同區 |
46.67% | 66.67% | 46.67% | 26.67% | 20.00% | 0.00% |
| 大安區 | 47.06% | 76.47% | 70.59% | 41.18% | 23.53% |
5.88% |
|
中山區 |
45.45% | 100.00% | 90.91% | 50.00% | 40.91% | 0.00% |
| 中正區 | 36.84% | 73.68% | 57.89% | 21.05% | 10.53% |
0.00% |
|
內湖區 |
81.82% | 90.91% | 90.91% | 27.27% | 27.27% | 0.00% |
| 文山區 | 75.00% | 87.50% | 87.50% | 25.00% | 62.50% |
0.00% |
|
北投區 |
64.71% | 82.35% | 76.47% | 41.18% | 41.18% | 5.88% |
| 松山區 | 71.43% | 142.86% | 114.29% | 42.86% | 14.29% |
14.29% |
|
信義區 |
60.00% | 100.00% | 100.00% | 60.00% | 20.00% | 0.00% |
| 南港區 | 100.00% | 100.00% | 100.00% | 33.33% | 33.33% |
33.33% |
|
萬華區 |
37.50% | 87.50% | 50.00% | 0.00% | 12.50% | 12.50% |
| 合計 | 55.56% | 87.58% | 75.82% | 35.29% | 28.76% |
3.27% |
六、結論
(一) 就基地規模而言，基地600㎡以下之個案約佔65.84%，由此可見危老重建是以小規模基地為主對象，若就戶數而言，應該是以20戶以下為主目標。
(二) 就基地所在使用分區而言，值得注意的是住2也有不少個案，所佔比率雖然只有6.8%，但排名是所有使用分區中第三高的。雖然住2之容積只有120%，但基於一般建蔽率較低而土地面積較大，因此，重建後可分回室內坪皆會比重建前為多，所以較容易談成。
(三) 就原建物樓層數而言，3層以下之個案約佔58.39%，此主要是3層以下之個案重建後皆可分回比原室內坪更多之坪數，而3層以下之建物絕大部分是屬於透天厝，因此可見透天厝反而是危老重建較大之受益者。反觀政府所想要解決的4~5層公寓之效果並不是那麼好，只約佔總個案數之22.98%，其主要原因是重建後大部分皆無法分回原室內坪數，因此，若要使臺北市住3之4~5層公寓重建的話，以目前最高獎勵容積額度是不太夠的，除非是在高房價區域。
(四) 就獎勵項目而言，以耐震設計所佔比率為最高，約有87.58%，可見房屋安全對重建住戶是較具有吸引力。
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