危老重建可使住戶的土地價值增加多少？

一、前題說明

就一般而言，影響土地價值的主要因素，包括此土地使用分區、容積率及區域房價等三項主要因素，就同一宗土地而言，使用分區與區域房價皆是同一條件，但如果有增加獎勵容積的話，那基地允許使用的容積率就不一樣了，換言之，由於容積率不一樣，土地的價值就會改變，而危老重建由於可增加容積獎勵，因此，無形中就提高了住戶的土地價值。

本文依所建立的合建財務模型，以住戶可分回去之銷售金額換算成住戶的土地價值以探討住戶由於危老重建的容積獎勵而致使土地價值增加的效益比率。本文在此聲明，由於各建商對於合建案成本之試算皆有不同的方式與概念，因此，本文所試算之結果僅供讀者參考，並不是呈現必然的分析結果。

二、分析參數說明

本文共分析四種假設案例並作比較，如下所述：

各案例分析參數說明

項目	案例一	案例二	案例三	案例四
行政區	臺北市	臺北市	臺北市	臺北市
基地面積	350㎡	350㎡	350㎡	350㎡
容積率	225% (住三)	225% (住三)	225% (住三)	225% (住三)
危老獎勵容積	40%	無	40%	無
建商合理利潤	30%	30%	25%	25%

三、分析比較結果

(一) 案例一與案例二

當建商合理利潤為30%時，危老獎勵容積為40%之住戶土地價值比無危老獎勵容積時的土地價值約每坪增加1.50倍至1.42倍之間，而低房價者增加倍數較高一點。

不同區域房價之合建比率與換算住戶之土地價值分析表

區域平均房價(萬元/坪)	合建比率 (建商:地主)	換算土地價值(萬元/坪)
50 ~ 60	58%：42% ~ 50%：50%	109 ~ 158
60 ~ 70	50%：50% ~ 44%：56%	158 ~ 205
70 ~ 80	44%：56% ~ 40%：60%	205 ~ 251
80 ~ 90	40%：60% ~ 37%：63%	251 ~ 297
90 ~ 100	37%：63% ~ 35%：65%	297 ~ 341
100 ~ 110	35%：65% ~ 33%：67%	341 ~ 385
110 ~ 120	33%：67% ~ 32%：68%	385 ~ 429
120 ~ 130	32%：68% ~ 31%：69%	429 ~ 471

不同區域房價之危老獎勵容積為40%與無危老獎勵容積之土地價值比較分析表

區域平均房價(萬元/坪)	換算土地價值(萬元/坪) 危老獎勵容積：40%	換算土地價值(萬元/坪) 危老獎勵容積：0%	增加土地價值之倍數
50 ~ 60	109 ~ 158	72 ~ 107	1.50
60 ~ 70	158 ~ 205	107 ~ 140	1.47
70 ~ 80	205 ~ 251	140 ~ 174	1.45
80 ~ 90	251 ~ 297	174 ~ 207	1.44
90 ~ 100	297 ~ 341	207 ~ 239	1.43
100 ~ 110	341 ~ 385	238 ~ 270	1.43
110 ~ 120	385 ~ 429	270 ~ 302	1.42
120 ~ 130	429 ~ 471	302 ~ 332	1.42

(二) 案例三與案例四

當建商合理利潤為25%時，危老獎勵容積為40%之住戶土地價值比無危老獎勵容積時的土地價值約每坪增加1.48倍至1.41倍之間，而低房價者增加倍數較高一點。

不同區域房價之合建比率與換算住戶之土地價值分析表

區域平均房價(萬元/坪)	合建比率(建商:地主)	換算土地價值(萬元/坪)
50 ~ 60	54%：46% ~ 46%：54%	121 ~ 170
60 ~ 70	46%：54% ~ 41%：59%	170 ~ 217
70 ~ 80	41%：59% ~ 37%：63%	217 ~ 263
80 ~ 90	37%：63% ~ 34%：66%	263 ~ 310
90 ~ 100	34%：66% ~ 32%：68%	310 ~ 355
100 ~ 110	32%：68% ~ 31%：69%	355 ~ 399
110 ~ 120	31%：69% ~ 29%：71%	399 ~ 444
120 ~ 130	29%：71% ~ 28%：72%	444 ~ 486

不同區域房價之危老獎勵容積為40%與無危老獎勵容積之土地價值比較分析表

區域平均房價(萬元/坪)	換算土地價值(萬元/坪) 危老獎勵容積：40%	換算土地價值(萬元/坪) 危老獎勵容積：0%	增加土地價值之倍數
50 ~ 60	121 ~ 170	81 ~ 116	1.48
60 ~ 70	170 ~ 217	116 ~ 150	1.45
70 ~ 80	217 ~ 263	150 ~ 184	1.44
80 ~ 90	263 ~ 310	184 ~ 217	1.43
90 ~ 100	310 ~ 355	217 ~ 249	1.43
100 ~ 110	355 ~ 399	249 ~ 281	1.42
110 ~ 120	399 ~ 444	281 ~ 314	1.42
120 ~ 130	444 ~ 486	314 ~ 344	1.41

四、結論

(一) 區域平均房價愈高，合建時住戶分得比率愈高，換算土地價值就愈高。

(二) 基地允建容積率愈高，合建時住戶分得比率愈高，換算土地價值就愈高。

(三) 危老重建之獎勵容積使得住戶地土地開發坪效提升而致使土地價值提升。