危老重建全案管理模式住戶可賺到多少坪數你算過嗎？

一、前題說明

目前危老重建以建商合建及全案管理兩種模式為市場主流，而這兩種模式對住戶而言，那一種模式住戶可分為較多與在那種條件下對住戶是較有利，是本文後續所要探討的議題。

 

二、案例參數說明

為了探討前述之議題，分析案例之設定條件與參數如下所述：

(一)所在行政區：臺北市

(二)基地面積：350㎡

(三)法定容積率：225%；獎勵容積率：40%

(四)危老棟數：1棟；更新前總戶數：8戶

(五)建商合建合理利潤 (稅前淨利率)：設定25%及30%

(六)全案管理市場收費標準：設定總銷售金額之5%

 

三、案例分析結果說明

(一)當區域房價在每坪50萬至130萬範圍，而建商合建之稅前淨利率是25%時，建商利潤約佔總銷售金額之13.6%至7.2%左右；建商合建之稅前淨利率是30%時，建商利潤約佔總銷售金額之17.6%至9.3%左右。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(二)當區域房價在每坪50萬至130萬範圍，全案管理費用設定為總銷售金額之5%時，建商合建之稅前淨利率是25%，則平均每戶住戶可多分回價值約300萬至195萬元左右；建商合建之稅前淨利率是30%，則平均每戶住戶可多分回價值約442萬至387萬元左右。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(三)當區域房價在每坪50萬至130萬範圍，全案管理費用設定為總銷售金額之5%時，建商合建之稅前淨利率是25%，則住戶可多分回銷售坪約6.0坪至1.5坪左右；建商合建之稅前淨利率是30%，則住戶可多分回銷售坪約8.8坪至3.0坪左右。

建商合建之稅前淨利率是25%時

房價(萬元/坪)	建商利潤(萬元)	佔總銷比率	全案管理費用(萬元)	佔總銷比率	住戶可多分回總價值(萬元)	平均每戶住戶可多分回價值(萬元)	住戶可多分回銷售坪
50	3,807	13.6%	1,402	5.0%	2,406	301	6.01
55	3,865	12.5%	1,542	5.0%	2,323	290	5.28
60	3,918	11.6%	1,682	5.0%	2,236	279	4.66
65	3,974	10.9%	1,815	5.0%	2,159	270	4.15
70	4,037	10.3%	1,955	5.0%	2,082	260	3.72
75	4,105	9.8%	2,095	5.0%	2,010	251	3.35
80	4,177	9.4%	2,228	5.0%	1,948	244	3.04
85	4,231	8.9%	2,369	5.0%	1,863	233	2.74
90	4,320	8.6%	2,509	5.0%	1,812	226	2.52
95	4,413	8.4%	2,642	5.0%	1,771	221	2.33
100	4,505	8.1%	2,782	5.0%	1,723	215	2.15
105	4,605	7.9%	2,922	5.0%	1,683	210	2.00
110	4,709	7.7%	3,055	5.0%	1,654	207	1.88
115	4,816	7.5%	3,195	5.0%	1,621	203	1.76
120	4,929	7.4%	3,336	5.0%	1,594	199	1.66
125	5,047	7.3%	3,469	5.0%	1,578	197	1.58
130	5,169	7.2%	3,609	5.0%	1,560	195	1.50

 

建商合建之稅前淨利率是30%時

房價(萬元/坪)	建商利潤(萬元)	佔總銷比率	全案管理費用(萬元)	佔總銷比率	住戶可多分回總價值(萬元)	平均每戶住戶可多分回價值(萬元)	住戶可多分回銷售坪
50	4,936	17.6%	1,402	5.0%	3,535	442	8.84
55	5,012	16.3%	1,542	5.0%	3,470	434	7.89
60	5,081	15.1%	1,682	5.0%	3,399	425	7.08
65	5,154	14.2%	1,815	5.0%	3,339	417	6.42
70	5,236	13.4%	1,955	5.0%	3,281	410	5.86
75	5,324	12.7%	2,095	5.0%	3,229	404	5.38
80	5,390	12.1%	2,228	5.0%	3,162	395	4.94
85	5,495	11.6%	2,369	5.0%	3,127	391	4.60
90	5,607	11.2%	2,509	5.0%	3,098	387	4.30
95	5,725	10.8%	2,642	5.0%	3,084	385	4.06
100	5,845	10.5%	2,782	5.0%	3,063	383	3.83
105	5,974	10.2%	2,922	5.0%	3,052	381	3.63
110	6,109	10.0%	3,055	5.0%	3,054	382	3.47
115	6,248	9.8%	3,195	5.0%	3,052	382	3.32
120	6,394	9.6%	3,336	5.0%	3,058	382	3.19
125	6,546	9.4%	3,469	5.0%	3,077	385	3.08
130	6,704	9.3%	3,609	5.0%	3,095	387	2.98

 

四、結論與建議

(一)區域房價較低區域，建商利潤佔總銷售金額比率較高，因此，全案管理對住戶而言，可多分回價值與坪數較多且差距較明顯；相對的，區域房價較高區域，建商利潤佔總銷售金額比率較低，因此，住戶可多分回價值與坪數就較少且差距較不明顯。

(二)在建商稅前淨利率為一定比率下，影響建商利潤佔總銷售金額比率高低之因子主要是區域房價的高低，至於建案規模與容積率高低對建商利潤佔總銷售金額比率影響並不明顯。

(三)對於高區域房價地區，若要明顯呈現全案管理對住戶較有利，則建議全案管理場收費標準可稍微降低。

 

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