就危老重建而言，住戶於重建後無法分回原室內坪數時，推動師要說服住戶重建就會較為辛苦，甚至會有推不動導致半途而廢之狀況發生，因此，危老重建後住戶是否能分回原室內坪數就成為推動重建成功與否之主要關鍵點。

基於此議題具有其重要性，因此，本文就住戶是否能分回原室內坪數之主要關鍵因素作一分析，以讓推動師在選擇案子時較能事半功倍。如下所述：

 

一、不同的重建模式決定住戶分回室內坪數

每塊不同條件基地所能創造容積面積是固定的，也就是說每塊基地所創造出來的餅大小是固定的，只是如何分的問題，住戶分的愈多能分回原室內坪數的機會就愈大。

就重建模式而言，大致可分為三種，即與建商合建模式、採全案管理模式及自組重建會模式等，其中由於住戶較缺乏專業及要各住戶在前置準備期自行出資是具相當困難度的前提下，自組重建會模式是非常難推動的，因此，本文暫先不加以分析說明。

就與建商合建模式及採全案管理模式作比較，採全案管理模式住戶可分回之室內坪數是比較多，也就是說合建模式建商要分到的利潤坪數大於全案管理模式管理單位所要分到的管理費用坪數。在房價30萬到80萬區間中，就建商20%~30%之合理利潤而言，建商的利潤約佔總銷金額之10%至25%之間，而全案管理之收費市場上一般是總銷金額的5%~6%之間，因此，住戶可分回之室內坪數可想而知是採全案管理模式為較多。

 

二、不同的房價與原樓層數決定住戶分回室內坪數

房價愈高的區域，可用較少銷售坪賣掉而抵付興建成本，因此，不論與建商合建模式或採全案管理模式，住戶可分回室內坪數皆較多。而原樓層數愈低，原容積面積愈少，相對的住戶可分回原室內坪數之機會就愈高。

 

三、重建前原建物有無騎樓影響住戶是否可分回室內坪數

在早期未實施容積管制前之舊建築法令，對於必須設置騎樓基地的建蔽率算法是先扣除騎樓部分面積後，再以剩餘基地面積計算建蔽率，因此各層各戶的容積面積就會比不需設置騎樓者為多，因此，要分為原室內坪數之機率就變低了，以下面例子作說明：

假設100㎡基地，臨街道路面之長度為10m，基地建蔽率為60%，則有或無需設騎樓之建築投影面積分別如下：

無設置騎樓者：100㎡x60%=60㎡

需設置騎樓者：假設騎樓寬度3m，則(100㎡-10mX3m)*60%+10mX3m=72㎡

由以上例子可知，需設置騎樓會比無設置騎樓者多出12㎡的容積面積，因此，原容積面積較大，要分為原室內坪數之機會就降低了。所以在選擇案子時，如果有設置騎樓者，就要特別加以注意是否重建後可分回原室內坪。

 

四、同一重建區不同地號面積差距影響住戶是否可分回室內坪數

由於重建之權值分配是以土地價值作為主要依據，土地愈大可分配到的權值就愈高，也就是說重建後可分回室內坪就會愈多。但是基於重建後可分得總容積面積是固定的，有人分的多就有人分的少，因此，同一重建區分屬不同地號之面積差距大時，面積較小地號之住戶要分回室內坪數之機會就會降低。所以在選擇案子時，如果碰到不同地號面積之差距較大時，就要特別加以注意是否重建後可分回原室內坪。

 

五、同一重建區不同地號之建築型態差距較大會影響住戶是否可分回室內坪數

就如前所述，重建之權值分配是以土地價值作為主要依據，當重建區各不同地號土地雖然大小差距不大，但由於建築型態差距較大而導致各戶原容積差距變大時，較大原容積之住戶可能有無法分回原室內坪之狀況。例如有騎樓基地與無騎樓基地屬同一重建區、一梯間服務一戶型態與一梯間服務二戶型態基地屬同一重建區、不同樓層建物屬同一重建區等，有以上之情況時也要特別注意所有住戶是否可分回室內坪數。

 

六、一樓與二樓以上樓層價值差距大會影響住戶是否可分回室內坪數

商業行為愈熱絡的地段，一樓的價值性就會愈高，所以在樓層權值分配時，二樓以上樓層之權值就會變少而導致二樓以上樓層住戶無法分回室內坪數。所以在選擇案子時，最好是避開一樓商業行為熱絡的地段，一來可避免二樓以上樓層住戶權值被一樓吃掉，二來一樓住戶要參與重建意願也會較高。

 

七、避免重建基地面積太小影響住戶可分回室內坪數

重建基地面積規模愈小，容積面積被公設吃掉的機會與數量就會愈高 (請詳見本人所分析「危老重建 容積面積被公設吃掉多少你知道嗎？」)，因此，重建基地規模之選擇也必須注意。

 

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