一、基本概念說明

不論是推動危老重建或都市更新要成功的首要條件就是要選對推動的標的物，如果一開始就選到錯誤標的物而難以推動時，到最後一定是以推動失敗而收場，白作虛功一場。

因此，是否可選對推動的標的物是危老重建推動師首要解決的重要議題，以下就此議題詳細說明之。

 

二、選擇重建標的物要事先作分析

選擇重建標的物時，必須事先分析以下幾項工作：

(一) 先分析了解，重建後住戶是否可以分回原室內坪數

不論是與建商合建、全案管理或是住戶自組重建會等方式推動，一定要先分析住戶在重建後是否可分回原室內坪數，其中全案管理方式及住戶自組重建會方式，是指住戶出售房價金額抵付共同負擔後是否可分回原室內坪數。

在分析過程中必須考量是否有因為基地規模及各樓層權值分配所產生因素而導致住戶無法分回之情況，此點是一般分析者時常會輕忽的要項。

(二) 若住戶無法分回原室內坪數，那差距是多少

並不是住戶無法分回原室內坪數就無法推動重建，假使可分回坪數與原室內坪數差距不大時，或許住戶還能夠接受，而有機會推動成功。

若是以全案管理或是住戶自組重建會等方式推動時，當出售房價總額無法全部抵付共同負擔時，最好也試算一下，住戶興建房屋之融資貸款以後要轉成房屋貸款時，每位住戶每月本金攤還與利息必須支付的金額是多少，此金額是否住戶可以負擔。

依據相關經驗，重建後每位住戶所能分回室內坪數，若只差原室內坪數約2~3坪之內是有機會說服住戶接受，因為畢竟重建後可分回之權狀坪與價值比原先大得多。至於每位住戶每月應支付房貸之金額負擔建議最高在2萬元左右，對住戶來講，此種負擔比較不會造成壓力。

 

三、選擇重建標的物要仔細觀察現場

選擇重建標的物時，必須仔細觀察現場狀況如下各項：

(一) 一樓增建與頂樓加蓋是否嚴重

一般而言，一樓與頂樓之住戶是比較難搞定，主要是一樓大部分都有增建狀況，而頂樓也有原本是大家共同使用之屋頂避難平台變成個人加蓋使用之室內空間。如果一樓增建與頂樓加蓋狀況較嚴重時，建議不要去推動重建，因為依據經驗成功機率並不高，主要是住戶要求分回去的室內坪也會包括增建之全部或部分。就合建方式而言，建商會損失可觀的利潤；就全案管理方式而言，也只能由全案管理公司私底下與住戶協議補償多少金額而擺平；至於住戶自組重建會方式，那更不用說，其他樓層住戶絕對不會同意犧牲自己權益而給一樓與頂樓好處。

當你申請重建範圍之建物謄本時，也要注意是否有登記地下室，如果產權是住戶共有而目前是一樓使用時，未來推動時也同樣會碰上以上分回室內坪之問題。或是一樓有地下室而無登記產權等，未來也會產生較難解決之問題產生。如果你目前所推動之重建是以全案管理方式或住戶自組重建會方式進行，建議現場或謄本有以上之狀況時，盡可能不要選擇作為推動標的物，因為後續會有一些較難擺平的問題出現。

(二) 一樓店面愈熱鬧愈難推動成功

當你在選擇重建標的物時，一樓是住家優先考慮，店面愈熱鬧愈不要去碰，因為店面愈熱鬧表示價值愈高，租金愈高，因此屋主要重建意願愈低。再者，當店面價值愈高時，以後在權利價值分配時，對樓上住戶愈不利，有可能因此而樓上住戶無法分回原室內坪。

(三) 頂樓加蓋是否有分隔套房作為出租使用

一般若是頂樓加蓋而分隔套房作為出租使用之住戶，對於危老重建都較無興趣，因為每月都有可觀而固定租金收入，而重建期間或重建後他可能就無此筆收入。

 

四、其他應有之專業概念

(一) 房價愈高地區，住戶可分為原室內坪之機會愈高。

(二) 標的物規模不要太大，規模戶數愈多整合愈辛苦，建議整合戶數不要超過20戶。

(三) 標的物規模也不要太小，建議基地面積不要低於300㎡以下，因為容積面積易被轉換成公共設施面積而變成室內坪數減少。

(四) 住戶是老人家的戶數愈多，在推動過程中會愈辛苦。

(五) 同棟住戶間如有相處不好或之間有心結存在時，在推動過程中會較辛苦。

(六) 標的物曾有其他公司開發整合或推動過而不了了之，則再推動之成功機率會較低。

(七) 若是住宅區，原公寓建築物是五層樓時，住戶可分回原室內坪之機率極低，建議可先不考量。

 

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