何種條件下危老重建以原容1.15倍計算較具效益

一、基本說明

依據「都市危險及老舊建築物加速重建條例」之第6條之內文規定：「重建計畫範圍內之建築基地，得視其實際需要，給予適度之建築容積獎勵；獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點三倍之基準容積或各該建築基地一點一五倍之原建築容積，不受都市計畫法第八十五條所定施行細則規定基準容積及增加建築容積總和上限之限制。」

在一般情況下大家皆會先以建築基地1.3倍基準容積作為試算基礎，而在何種條件下以1.15倍之原建築容積作為試算基礎可創造較高之效益，為本文分析之重點。

而本文只針對以下條件與範圍作分析：

(一) 基地面積300㎡至1,300㎡左右

(二) 臺北市及新北市住宅區之4層樓及5層樓公寓 (基於容積率較低之住宅區，其6層樓以上建築物以1.15倍之原建築容積作為試算基礎皆較有利之前題下而不于與分析)

(三) 住宅區容積率包括：

臺北市：225%地區、300%地區
新北市：200%地區 (蘆洲、汐止、淡水)、240%地區 (土城、汐止)、250%地區 (三重、樹林)、260%地區 (樹林)、280%地區 (新店)及300%地區 (板橋、新莊、三重、中和、永和、新店)

二、使用參數說明

為了讀者方便，讀者只要試算以下參數，就可對照分析結果而得到答案。

原建蔽率 (不是舊法令所算出的建蔽率)

原建蔽率等於危老建築面積除以危老重建範圍土地面積，危老建築面積取二樓以上任一樓層之單層面積，即建物謄本上單層主建物面積，如果有一棟以上，則必須將各棟之單層主建物面積合計。

三、分析結果說明

何種條件下危老重建以原容1.15倍計算比建築基地1.3倍基準容積計算較有利，將其試算結果列表如下：

容積與樓層條件	原建蔽率
容積225% 4層樓	大於 67%~69%以上
容積240% 4層樓	大於 71%~73%以上
容積250% 4層樓	大於 74%~76%以上
容積260% 4層樓	大於 77%~79%以上
容積280% 4層樓	大於 83%~85%以上
容積280% 5層樓	大於 67%~69%以上
容積300% 5層樓	大於 71%~73%以上